Loi n° 003/AN/18/8e L du 12 avril 2018 portant code civil

L’usufruitier a le droit d’user et de jouir du bien dont il a l’usufruit.

Le droit de jouissance vise toute espèce de fruits que peut produire le bien concerné.

L’usufruitier exerce son droit, soit par lui-même, soit en en concédant l’usage et la jouissance à autrui.

Il peut céder son droit, à titre onéreux comme à titre gratuit, ou le grever de sûretés réelles. Dans ce cas, le droit ainsi constitué s’éteint, au plus tard, à la date prévue pour l’usufruit cédé.

L’usufruitier ne peut constituer d’autre droit réel sur le bien que d’usage et d’habitation.

La constitution ou le renouvellement de baux soumis aux statuts du bail commercial ou rural, ainsi que ceux constitutifs de droit réel, ne peut être réalisé qu’avec l’accord du propriétaire. Les autres baux peuvent être conclus par l’usufruitier seul, mais s’ils subsistent à l’extinction de l’usufruit, le propriétaire n’est lié que pour la période en cours et, sauf son accord écrit, au maximum pour une durée de six années pour les baux immobiliers et de trois ans pour les baux mobiliers.

L’usufruitier use et jouit de tous les droits dont le propriétaire peut user et jouir, et il en use et jouit comme le propriétaire lui-même.

Il use et jouit aussi, de la même manière que le propriétaire, des produits de l’exploitation des biens objet de l’usufruit ; ainsi en est-il des mines et carrières qui sont en exploitation à l’ouverture de l’usufruit. Néanmoins, s’il s’agit d’une exploitation qui ne puisse être faite sans une concession, l’usufruitier ne pourra en user et jouir qu’après en avoir obtenu la permission du président de la République.

Il n’a aucun droit aux mines et carrières non encore ouvertes, ni au trésor qui pourrait être découvert pendant la durée de l’usufruit.

Sauf convention contraire, les fruits naturels et industriels, pendants par branches ou par racines au moment où l’usufruit est ouvert, appartiennent à l’usufruitier.

Ceux qui sont à maturité au moment où finit l’usufruit appartiennent au propriétaire, sans récompense de part et d’autre des labours et des semences.

Sauf convention contraire, les revenus procurés par le bien, tels les loyers, intérêts et dividendes dont la distribution a été votée, s’acquièrent jour par jour.

L’usufruitier use et jouit du bien objet de l’usufruit d’une manière conforme à la destination du bien.

Si, pendant la durée de l’usufruit, un tiers commet quelque usurpation sur le fonds, ou attente autrement aux droits du propriétaire, l’usufruitier est tenu de le dénoncer à celui-ci ; faute de quoi, il est responsable de tout le dommage qui peut en résulter pour le propriétaire, comme il le serait de dégradations commises par lui-même.

À l’extinction de l’usufruit, il restitue le bien à son propriétaire, sous réserve des dispositions propres aux usufruits spéciaux.

Si l’usufruit n’est établi que sur un animal qui vient à périr sans la faute de l’usufruitier, celui-ci n’est pas tenu d’en rendre un autre, ni d’en payer l’estimation.

Si le troupeau sur lequel un usufruit a été établi périt entièrement par accident ou par maladie et sans la faute de l’usufruitier, celui-ci n’est tenu envers le propriétaire que de lui rendre compte des cuirs, ou de leur valeur estimée à la date de la restitution. En revanche, si le troupeau ne périt pas entièrement, l’usufruitier est tenu de remplacer, jusqu’à concurrence du croît, les têtes des animaux qui ont péri.

L’usufruitier doit fournir une sûreté suffisante du respect des obligations mentionnées à l’article précédent, s’il n’en est dispensé par la loi, l’acte constitutif de l’usufruit, ou par le propriétaire.

Cependant, en sont dispensés : les père et mère ayant l’usufruit légal du bien de leurs enfants, ainsi que le vendeur ou le donateur sous réserve d’usufruit.

Si l’usufruitier ne trouve pas de sûreté, les immeubles sont donnés à bail ou mis sous séquestre ;

Les sommes comprises dans l’usufruit sont placées ;

Les denrées sont vendues et le prix en provenant est pareillement placé ;

Les intérêts de ces sommes et prix appartiennent, dans ce cas, à l’usufruitier.

À défaut d’une sûreté de la part de l’usufruitier, le propriétaire peut exiger que les meubles qui dépérissent par l’usage soient vendus, pour le prix en être placé comme celui des denrées.

Le retard dans la constitution d’une sûreté ne prive pas l’usufruitier des fruits auxquels il peut avoir droit ; ils lui sont dus du moment où l’usufruit a été ouvert.

L’usufruitier universel ou à titre universel et le propriétaire sont obligés au passif successoral à proportion de leur valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété. Ils y contribuent dans les mêmes proportions, sauf convention contraire.

L’usufruitier à titre particulier n’est pas tenu des dettes qui pèsent sur le fonds.

Si l’usufruitier ne respecte pas ses obligations, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien, le propriétaire peut saisir le juge afin qu’il prononce la déchéance du droit d’usufruit.

Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir à l’instance pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent proposer de se substituer à lui dans l’exécution de ses obligations et en fournissant toutes garanties.

Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser.

L’usufruit est constitué pour la vie de son titulaire.

Il peut aussi l’être pour une durée déterminée ou déterminable. Dans ce cas, que la durée de l’usufruit soit déterminée ou déterminable, elle ne peut dépasser trente années.

L’usufruit viager s’éteint par la mort de l’usufruitier, personne physique, ou la dissolution de la personne morale lorsqu’une telle personne est titulaire du droit. Lorsque l’usufruit est constitué au profit d’une personne morale, il ne peut jamais excéder trente années.

L’usufruit constitué pour une durée déterminée ou pour une durée déterminable s’éteint par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé. Quand l’usufruit a été accordé jusqu’à ce qu’un tiers ait atteint un âge fixe, il dure jusqu’à cette époque, même si le tiers meurt avant l’âge fixé.

Tout usufruit s’éteint par la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire.

En cas de cession du droit d’usufruit le droit s’éteint :

• par la mort ou la dissolution du premier titulaire et non par celle du cessionnaire ;
• par le non-usage du droit pendant trente ans ;
• par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi, sauf l’accord de l’usufruitier et du propriétaire pour le reporter sur la chose représentant celle qui a péri.

Si l’usufruit comprend des choses consomptibles, comme l’argent, les grains, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de restituer au propriétaire, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution.

Si l’usufruit comprend des choses qui, sans se consommer de suite, se détériorent peu à peu par l’usage, comme du linge, des meubles meublants, l’usufruitier a le droit de s’en servir pour l’usage auquel elles sont destinées, et n’est obligé de les rendre à la fin de l’usufruit que dans l’état où elles se trouvent, non détériorées par sa faute.

Si l’acte constitutif de l’usufruit le prévoit, l’usufruitier peut disposer de tout bien meuble non consomptible. L’acte constitutif précise alors les conditions dans lesquelles interviendra la restitution.

L’usufruitier peut remployer les fonds issus de l’aliénation. L’acte constitutif peut même en faire obligation à l’usufruitier. Le juge peut également, sur demande du propriétaire, être saisi à cette fin pour la conservation de ses droits. Le remploi effectué peut être prouvé par tous moyens.

À la fin de l’usufruit, à défaut de prévision contractuelle, l’usufruitier restitue au propriétaire, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution. S’il y a eu remploi, il restitue les biens qui en sont issus ou leur valeur estimée à la même date. Lorsque le remploi a été réalisé librement et spontanément par l’usufruitier, ce dernier restitue la plus forte des sommes que représente la valeur actuelle du bien acquis en remploi ou celle du bien sur lequel le quasi-usufruit avait été initialement constitué.

L’usufruit d’une créance de somme d’argent donne droit à l’usufruitier des intérêts, à titre de fruits. En cas de remboursement du capital en cours de son usufruit, l’usufruitier exerce, sauf convention contraire, son droit sur ce capital conformément à l’article 739.

L’usufruit d’une rente viagère donne à l’usufruitier, pendant la durée de son usufruit, le droit d’en percevoir les arrérages, sans être tenu à aucune restitution.

Les dividendes distribués à titre de revenus appartiennent à l’usufruitier.

Sauf convention contraire, l’usufruitier exerce son droit sur les autres sommes conformément à l’article 744, pendant la durée de son usufruit.

Sauf convention contraire, lorsque l’usufruit porte sur des biens qui forment un ensemble, l’usufruitier peut disposer de chacun de ses éléments, mais il le fera en les remplaçant et conformément à la destination de cet ensemble.

Si le respect de la destination de l’ensemble met son droit en péril, l’usufruitier peut demander au juge d’adapter et de modifier cette destination.

Le droit d’usage, comme le droit d’usage et d’habitation, est celui qui confère à son bénéficiaire, dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille, actuelle et future, l’usage personnel d’un fonds et la perception des fruits.

Ces droits s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit. Ils ne peuvent être ni cédés ni loués.

On ne peut en jouir, comme dans le cas de l’usufruit, sans donner préalablement caution et sans faire des états et inventaires.

L’usager, et celui qui a un droit d’habitation, doivent exercer leur droit raisonnablement et dans le respect de la destination normale du bien.

Lorsque l’usager utilise la totalité du fonds ou perçoit l’intégralité des fruits de celui-ci, il est tenu des dépenses d’entretien et, plus généralement, des dépenses périodiques que l’article 715 met à la charge de l’usufruitier.

S’il ne prend qu’une partie des fruits ou s’il n’occupe qu’une partie du bien, il contribue au prorata de ce dont il jouit.

Certains contrats, tels les baux emphytéotiques ou le bail à construction, confèrent au preneur un droit réel immobilier.

De tels droits sont cessibles et susceptibles de sûretés immobilières. Ils confèrent à leur titulaire, pendant la durée du contrat, la propriété des constructions, plantations, ou installations, dont ils autorisent la réalisation.

Ces contrats sont régis par les lois qui les instituent.

Le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un ou plusieurs droits réels conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un ou de plusieurs de ses biens.

Le droit réel de jouissance spéciale s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit.

Il ne peut être établi à perpétuité, mais peut être concédé pour la durée d’existence de la personne qui en bénéficie.

Le droit réel de jouissance spéciale, sous réserve de l’acte constitutif, donne droit à son titulaire à tous les droits qui bénéficient à l’usufruitier et impose, de même, toutes les obligations.

Il est toujours exercé dans le respect de la destination normale du bien concerné.

Sous réserve des prévisions contractuelles, le droit réel de jouissance spéciale s’éteint :

• par l’expiration du temps pour lequel il a été consenti ;
• par le non-usage du droit pendant une durée établie par l’acte constitutif et, à défaut, pendant un délai raisonnable fixé par le juge ;
• par la réunion sur la même tête, des deux qualités de titulaire du droit réel de jouissance spéciale et de propriétaire ;
• par la perte totale de la chose sur laquelle le droit réel de jouissance spéciale porte.

Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix- neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d’aliéner, et sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes.

Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs sous tutelle peuvent être donnés à bail emphytéotique en vertu d’une délibération du conseil de famille.

Lorsque les époux sont soumis au régime dotal, le mari peut donner à bail emphytéotique les immeubles dotaux avec le consentement de la femme et l’autorisation de justice.

Concernant les locaux à usage d’habitation, les contrats de bail conclus par l’emphytéote avec les locataires se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l’immeuble jusqu’au terme de chacun des contrats de bail tels que signés avec les locataires.

La preuve du contrat d’emphytéose s’établit conformément aux règles du présent Code en matière de baux.

À défaut de conventions contraires, il est régi par les dispositions suivantes.

Le preneur ne peut demander la réduction de la redevance pour cause de perte partielle du fonds, ni pour cause de stérilité ou de privation de toute récolte à la suite de cas fortuits.

À défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose.

La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves.

Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les circonstances.

Le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni se soustraire à l’exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds.