Loi n° 003/AN/18/8e L du 12 avril 2018 portant code civil

Si la vente d’un bien appartenant à plusieurs personnes n’a pas été faite conjointement et en un ensemble, et que chacun n’ait donc vendu que la part qu’il y avait, ces personnes peuvent exercer séparément l’action en rachat sur la portion qui leur appartenait.

L’acquéreur, en ce cas, ne peut forcer celui qui exercera l’action pour sa part à retirer le tout.

Si l’acquéreur a laissé plusieurs héritiers, l’action en rachat ne peut être exercée contre chacun d’eux que pour sa part, dans le cas où elle est encore indivise, et dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux.

Mais s’il y a eu partage de la succession et que la chose vendue soit échue au lot de l’un des héritiers, l’action en rachat peut être intentée contre lui pour le tout.

Les parties peuvent stipuler qu’en cas de décès de l’acheteur laissant plusieurs héritiers, le rachat ne s’effectuera, contre ces héritiers, que pour le tout. De même, plusieurs personnes acquérant conjointement à pacte de rachat, peuvent stipuler que le vendeur n’exercera pas de rachat partiel.

Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession du bien qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Lorsque le pacte à rachat a été régulièrement publié au bureau des hypothèques, toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé postérieurement à la vente, sont inopposables au vendeur qui rachète son bien. Il est toutefois tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur.

Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la nullité de la vente, même dans le cas où il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette annulation et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

La sanction de la lésion n’a pas lieu en faveur de l’acheteur.

Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

En cas de promesse unilatérale de vente, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation, c’est-à-dire au moment de la levée de l’option.

La demande n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du jour de la vente.

Ce délai court contre les conjoints et contre les absents, les majeurs en tutelle et les mineurs venant du chef d’un majeur qui a vendu.

Ce délai court aussi et n’est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat.

En cas de désaccord entre les parties sur l’existence de la lésion, le juge ne peut ordonner d’expertise que si le demandeur fait état de faits suffisamment sérieux pour que la lésion apparaisse possible sinon probable. Dans ce cas, le juge nomme, d’office ou sur choix conjoint et unanime des parties sur chacun des experts, un collège de trois experts. Ils devront établir un procès-verbal commun, dans lequel ils exprimeront un seul avis sur l’existence ou non de la lésion et ce, à la pluralité des voix.

S’il subsiste néanmoins des avis différents, le procès-verbal en contiendra les motifs, sans qu’il soit permis de faire connaître de quel avis chaque expert a été.

Dans le cas où l’action en nullité est admise, l’acquéreur a le choix :

• 1° de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé ;
• 2° de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total.

Le tiers possesseur a le même droit, sauf sa garantie contre son vendeur.

Si l’acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément réglé par l’article précédent, il doit l’intérêt du supplément, du jour de la demande en nullité.

S’il préfère la rendre et recevoir le prix, il rend les fruits du jour de la demande.

L’intérêt du prix qu’il a payé lui est aussi compté du jour de la même demande, ou du jour du paiement, s’il n’a touché aucuns fruits.

Les ventes qui doivent être faites par autorité de justice ne peuvent faire l’objet d’une action en nullité pour lésion.

Les règles expliquées dans la section précédente pour les cas où plusieurs ont vendu conjointement ou séparément, et pour celui où le vendeur ou l’acheteur a laissé plusieurs héritiers, sont pareillement observées pour l’exercice de l’action en nullité.

La licitation consiste dans la vente aux enchères, de manière volontaire, d’un bien meuble ou immeuble indivis, par les titulaires des droits réels sur cette chose.

La vente est suivie d’une répartition de son produit par attribution à chaque indivisaire d’une portion correspondant à ses droits indivis.

Chacun des indivisaires a le droit de demander que les tiers soient admis à participer aux enchères. Ils sont nécessairement appelés lorsque l’un des indivisaires est mineur.

Le mode et les formalités à observer pour la licitation sont expliqués au titre Des successions et au Code de procédure civile.

Dans le transport d’un droit ou d’une action sur un tiers, la délivrance s’opère entre le cédant et le cessionnaire par la remise du titre.

Le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur.

Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.

Si, avant que le cédant ou le cessionnaire eût signifié le transport au débiteur, celui-ci avait payé le cédant, il sera valablement libéré.

Celui qui vend un droit incorporel doit en garantir l’existence au temps du transport, quoiqu’il soit fait sans garantie.

Celui qui vend une succession sans en spécifier en détail les objets n’est tenu de garantir que sa qualité d’héritier.

S’il avait déjà profité des fruits d’une chose présente dans cette succession, ou reçu le montant d’une créance qui s’y trouvait, ou vendu des biens relevant pourtant de la succession, il est tenu de les rembourser à l’acquéreur, sauf stipulation contraire lors de la vente.

L’acquéreur doit de son côté rembourser au vendeur de la succession ce que celui-ci a payé pour les dettes et charges de celle-ci, et toute créance que celui-ci pouvait avoir sur la succession, sauf stipulation contraire.

La cession de droits litigieux opère transport du droit du cédant au cessionnaire en substituant ce dernier au premier dans le procès en cours.

Néanmoins, celui contre lequel on a cédé un droit litigieux peut, soit par acte extrajudiciaire, soit par voie de conclusions principales déposées dans l’instance en cours, s’en faire tenir quitte par le cessionnaire, en lui remboursant le prix réel de la cession avec les frais et loyaux coûts, et avec les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession à lui faite.

La chose est censée litigieuse dès qu’il y a procès et contestation sur le fond du droit.

Le débiteur cédé ne peut pas bénéficier de la faculté de retrait litigieux :

• 1° Dans le cas où la cession a été faite à un cohéritier ou copropriétaire du droit cédé ;
• 2° Lorsqu’elle a été faite à un créancier en paiement de ce qui lui est dû ;
• 3° Lorsqu’elle a été faite au possesseur de l’héritage sujet au droit litigieux.

Les articles 1855 à 1858 ne s’appliquent pas aux cessions régies par les articles 1507 à 1512 du présent Code.

L’échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre.

L’échange s’opère par le seul consentement, de la même manière que la vente.

Si l’un des copermutants a déjà reçu la chose à lui donnée en échange, et qu’il prouve ensuite que l’autre contractant n’est pas propriétaire de cette chose, il ne peut pas être forcé à livrer celle qu’il a promise en contre-échange, mais seulement à rendre celle qu’il a reçue.

Le copermutant qui est évincé de la chose qu’il a reçue en échange a le choix de conclure à des dommages et intérêts ou de contraindre l’autre partie à lui restituer sa chose.

La rescision pour cause de lésion n’a pas lieu dans le contrat d’échange.

Toutes les autres règles prescrites pour le contrat de vente s’appliquent à l’échange.

Il y a deux sortes de contrats de louage :

• celui des choses,
• et celui d’ouvrage et d’industrie.

Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Le contrat de louage ne confère au preneur qu’un droit mobilier et personnel.

Les règles applicables au contrat de louage ne s’appliquent pas au bail emphytéotique, qui répond à des règles propres.

Le louage d’ouvrage et d’industrie est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles.

Les devis, marché ou prix fait, pour l’entreprise d’un ouvrage moyennant un prix déterminé, sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l’ouvrage se fait.

Les baux des biens nationaux, des biens des communes et des établissements publics sont soumis à des règlements particuliers.

Tous les biens meubles et immeubles qui sont dans le commerce peuvent faire l’objet d’un contrat de louage.

Le contrat de bail peut être passé par écrit ou verbalement.

Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, même si le prix annoncé est modique. Le versement éventuel d’une somme d’argent, sans autre précision, n’est pas constitutif du commencement d’exécution du bail verbal. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

Lorsqu’il y a contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé et qu’il n’existe pas de quittance, le preneur a le choix entre deux modes de preuve pour établir le prix du bail : le serment ou l’expertise. S’il opte pour le serment, le propriétaire sera cru sur parole ; s’il opte pour l’expertise, les frais de celle-ci resteront à la charge du preneur si l’estimation devait excéder le prix qu’il a déclaré.

Le juge ne peut ni appliquer d’office les dispositions de l’alinéa précédent ni, lorsqu’il est saisi de la question, fixer le loyer en fonction d’autres éléments que ceux prévus par le texte.

Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un tiers, si cette faculté ne lui a pas été interdite, en tout ou partie, par le contrat.

Lorsque la clause d’interdiction de sous-location ou de cession du bail est pure et simple, elle s’impose de manière absolue et le preneur doit la respecter, alors même qu’il démontrerait que le bailleur est sans intérêt à exiger son application et qu’il a lui-même un important intérêt à sous-louer ou céder son bail

L’article 722, alinéa 4, est applicable aux baux des biens des mineurs.

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

• 1° De délivrer au preneur la chose louée ;
• 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
• 3° D’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail ;
• 4° D’assurer, s’il y en a, la permanence et la qualité des plantations.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Le propriétaire a ainsi la charge des grosses réparations dues à la vétusté ou à la malfaçon ; il doit aussi garantir son preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il devait résulter de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur serait tenu de l’indemniser.