Loi n° 003/AN/18/8e L du 12 avril 2018 portant code civil

La question de savoir sur lequel, du vendeur ou de l’acquéreur, doit tomber la perte ou la détérioration de la chose vendue avant la livraison, est jugée d’après les règles prescrites au titre Des obligations.

La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur de tout droit de propriété, corporel ou incorporel, a deux objets :

• le premier est la possession paisible de la chose vendue ;
• le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

Même si la vente ne comporte aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit, ou en diminuer l’effet.

Les parties peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie ; dans ce cas, le vendeur demeure cependant tenu de la garantie qui résulte d’un fait qui lui est personnel. Toute convention contraire est nulle.

Même si une clause de non-garantie a été stipulée, le vendeur, en cas d’éviction, est néanmoins tenu à la restitution du prix, à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de la vente le danger de l’éviction ou qu’il n’ait acheté à ses périls et risques.

Lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur la réparation de tout le préjudice causé par l’inexécution du contrat, à savoir :

• 1° La restitution du prix ;
• 2° La restitution des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ;
• 3° Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;
• 4° Enfin, les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.

Lorsqu’à l’époque de l’éviction, la chose vendue se trouve diminuée de valeur, ou considérablement détériorée, soit par la négligence de l’acheteur, soit par des accidents de force majeure, le vendeur n’en est pas moins tenu de restituer la totalité du prix.

Mais si l’acquéreur a tiré profit des dégradations par lui faites, par exemple, en vendant les matériaux qu’il a retiré de la chose ou des éléments de décoration, le vendeur a droit de retenir sur le prix une somme égale à ce profit.

Inversement, le vendeur est tenu de rembourser ou de faire rembourser à l’acquéreur, par celui qui l’évince, toutes les réparations et améliorations utiles qu’il aura faites au fonds.

En revanche, si la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à l’époque de l’éviction, indépendamment même du fait de l’acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer le montant de cette plus-value par rapport au prix de la vente.

Si le vendeur a vendu de mauvaise foi le fonds d’autrui, il est obligé de rembourser à l’acquéreur toutes les dépenses, même voluptuaires ou d’agrément, que celui-ci a faites au fonds.

Si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose mais qu’elle est tellement essentielle que l’acquéreur n’eût pas acheté sans elle, il peut faire résilier la vente.

Dans ce cas d’éviction partielle, lorsque la vente n’est pas résiliée, la valeur de la partie dont l’acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l’estimation à l’époque de l’éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, peu important que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur.

Si le fonds qui a été vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander, à son choix, la résiliation du contrat ou une indemnité.

Les autres questions auxquelles peuvent donner lieu les dommages et intérêts résultant pour l’acquéreur de l’inexécution de la vente doivent être décidées suivant les règles générales établies au titre Des obligations.

La garantie pour cause d’éviction cesse lorsque l’acquéreur s’est laissé condamner par un jugement en dernier ressort, ou dont l’appel n’est plus recevable, sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu’il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande.

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice.

Le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans le cas des articles 1813 et 1816, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera fixée par le juge qui peut, le cas échéant, nommer un expert.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il n’est tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1950 et suivants du présent Code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1953, 1954 et 1955 du présent Code et à assumer la garantie prévue à l’article 1956.

Si la chose qui avait des vices a péri par suite de sa mauvaise qualité, la perte est pour le vendeur, qui sera tenu envers l’acheteur à la restitution du prix et aux autres dédommagements expliqués dans les articles 1818 et 1819.

Mais la perte arrivée par cas fortuit sera pour le compte de l’acheteur.

L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur, dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l’usage du lieu où la vente a été faite.

Dans le cas prévu par l’article 1815, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

Elle n’a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice.

La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente.

S’il n’a rien été réglé à cet égard lors de la vente, l’acheteur doit payer au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance.

L’acheteur doit l’intérêt du prix de la vente jusqu’au paiement du capital, dans les trois cas suivants :

• s’il a été ainsi convenu lors de la vente ;
• si la chose vendue et livrée produit des fruits ou autres revenus ;
• si l’acheteur a été sommé de payer. Dans ce dernier cas, l’intérêt ne court que depuis la sommation.

Si l’acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d’être troublé par une action, soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le paiement du prix jusqu’à ce que le vendeur ait fait cesser le trouble, si mieux n’aime celui-ci donner caution, ou à moins qu’il n’ait été stipulé que, nonobstant le trouble, l’acheteur paiera.

Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

La résolution de la vente d’immeubles est prononcée aussitôt, si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix.

Si ce danger n’existe pas, le juge peut accorder à l’acquéreur un délai plus ou moins long suivant les circonstances.

Ce délai passé sans que l’acquéreur ait payé, la résolution de la vente sera prononcée.

S’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai.

En matière de vente de denrées et effets mobiliers, la résolution de la vente aura lieu de plein droit et sans sommation, au profit du vendeur, après l’expiration du terme convenu pour le retirement.

Indépendamment des causes de nullité ou de résolution déjà expliquées dans ce titre, et de celles qui sont communes à tous les contrats, le contrat de vente peut être résolu par l’exercice de la faculté de rachat et par la vileté du prix.

La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement énoncé à l’article 1843.

La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années.

Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge.

Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme de cinq années.

Faute par le vendeur d’avoir exercé son action de rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

Le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur, sauf, s’il y a lieu, le recours contre la personne à qui cette omission est imputable.

Le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de rachat n’aurait pas été déclarée dans le second contrat.

L’acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue.

Il peut opposer le bénéfice de la discussion aux créanciers de son vendeur.

Si l’acquéreur à pacte de rachat d’une partie d’un bien indivis s’est rendu adjudicataire de la totalité sur une licitation provoquée contre lui, il peut obliger le vendeur à retirer le tout lorsque celui-ci veut user du pacte.

Si plusieurs personnes ont vendu conjointement, et par un seul contrat, un bien commun entre eux, chacun ne peut exercer l’action en rachat que pour la part qu’il y avait.

Il en est de même si celui qui a vendu seul un bien a laissé plusieurs héritiers. Mais chacun de ces cohéritiers ne peut user de la faculté de rachat que pour la part qu’il prend pour la succession.

Toutefois, dans le cas de l’article précédent, l’acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de la chose vendue en son entier ; et, s’ils ne se concilient pas, l’acquéreur pourra intégralement conserver la chose, sauf à celui qui a exercé l’action en rachat qui n’a pas obtenu l’accord des autres, d’exercer l’action pour le tout et de s’acquitter de l’intégralité du prix et des frais de la vente.