Loi n° 003/AN/18/8e L du 12 avril 2018 portant code civil

Le propriétaire ne pourra pas exercer le droit de reprise prévu à l’article 1920 :

• 1° S’il est propriétaire d’un autre local vacant correspondant à ses besoins et à ceux des bénéficiaires du droit de reprise ;
• 2° S’il est propriétaire d’un autre local correspondant à ses besoins et à ceux des bénéficiaires du droit de reprise, dont il peut reprendre possession aux occupants qui ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

Toute exigence du bailleur ou de ses préposés, toute convention, tendant à imposer au preneur, sous une forme indirecte (remise d’argent, reprise de mobilier, fourniture de service, etc.) un prix de location supérieur à celui qui aura été stipulé dans le contrat de bail ou à celui qui résultera de l’application des dispositions du point B. de la présente section, sera nulle et non écrite.

Un arrêté présidentiel pourra, dans tout ou partie du territoire de la République, soumettre à l’autorisation préalable la transformation de locaux à usage d’habitation en locaux à tous autres usages.

Lescontrevenantsseront punis d’une amende civile qui ne pourra être inférieure à 100.000 FD ni supérieure au triple du loyer annuel prévu antérieurement à l’infraction. Dans tous les cas, le tribunal ordonnera la réaffectation et la remise en état des lieux aux frais du contrevenant dans le délai qu’il impartira. Faute d’exécution dans les délais impartis, l’amende prévue pourra être portée au double.

Tout bailleur de locaux à usage d’habitation loués non meublés, convaincu d’avoir refusé de louer un local vacant à un locataire éventuel, motif pris de l’existence ou du nombre d’enfants à la charge de celui-ci, sera puni d’une amende civile égale au moins au quart et au plus au triple du loyer exigible à l’époque du refus.

L’auteur de l’infraction sera, en plus, tenu de consentir à la famille évincée, pour une durée minimum de deux années, un bail sur l’immeuble refusé, à moins que les locaux n’aient été déjà loués, auquel cas ledit auteur de l’infraction sera condamné, envers la partie lésée, à tous dommages et intérêts.

Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux et, à défaut, par les dispositions générales de la première section du présent chapitre.

Le bail des meubles fournis pour garnir les locaux loués, est censé fait pour la durée ordinaire des baux, selon l’usage des lieux.

Le bail d’un appartement meublé est censé souscrit à l’année, quand il a été fait à tant par an ;

Au mois, quand il a été fait à tant par mois ; Au jour, quand il a été fait à tant par jour.

Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l’usage des lieux.

Si le locataire d’une maison ou d’un appartement continue sa jouissance après l’expiration du bail par écrit, sans opposition de la part du bailleur, il y a tacite reconduction du contrat d’origine.

Le bail emphytéotique de biens immeubles est un contrat par lequel le bailleur confère au preneur, appelé emphytéote, un droit réel immobilier nommé emphytéose.

Le bail est concédé pour une durée qui est comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction ; en cas de reconduction expresse, la durée totale du bail ne saurait dépasser 99 ans.

Le droit ainsi conféré est susceptible d’hypothèque, cessible et saisissable dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d’aliéner, et sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes. Il est opposable aux tiers à compter de la publication à la conservation des hypothèques.

Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs sous tutelle peuvent être donnés à bail emphytéotique en vertu d’une délibération du conseil de famille.

Concernant les locaux à usage d’habitation, les contrats de bail conclus par l’emphytéote avec les locataires se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l’immeuble jusqu’au terme de chacun des contrats de bail signés avec les locataires et selon les mêmes conditions.

À défaut de conventions contraires, le bail emphytéotique est régi par les dispositions suivantes.

Le preneur est tenu d’un loyer périodique, nommé redevance, sous forme d’une somme d’argent ou en une portion de fruits et produits.

Le preneur ne peut demander la réduction de cette redevance pour cause de perte partielle du fonds.

À défaut de paiement de six mois consécutifs, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose.

Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. Inversement, s’il fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité au bailleur.

La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves.

Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les circonstances.

Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges pesant sur le fonds.

Il est tenu de l’entretien et des réparations de toute nature sur les constructions qui existent au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, mais il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s’il prouve qu’ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu’ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.

Il répond de l’incendie, conformément à l’article 1394, alinéas 2 et 3, du Code civil.

Le preneur peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives, et les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps qui n’excédera pas la durée du bail, à charge d’en avertir le propriétaire.

Si le preneur a conclu des conventions avec des tiers, elles prennent fin avec l’extinction de l’emphytéose, sans possibilité pour les contractants du preneur de prétendre à prorogation, ni à indemnité.

Le preneur profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose.

Le bail à construction est le contrat de bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.

Le bail à construction est soumis, sous réserve des dispositions ci-après, aux règles prévues pour le bail emphytéotique.

Lorsque le bail prévoit une possibilité d’achat du terrain par le preneur et que le preneur lève l’option, le bail prend fin à la date de la vente.

Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. À défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.

Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier.

Ce droit peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier en application de l’article 1936.

Le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail.

Les dispositions des deux alinéas précédents sont d’ordre public.

Le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain.

Sauf stipulation contraire du bail, il peut démolir, en vue de les reconstruire, les bâtiments existants.

Le prix du bail peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, à des dates et dans des conditions convenues, d’immeubles ou de fractions d’immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles.

S’il est stipulé un loyer périodique payable en espèces, ce loyer est affecté d’un coefficient révisable par périodes triennales comptées à partir de l’achèvement des travaux. Toutefois, la première révision a lieu au plus tard dès l’expiration des six premières années du bail.

La variation du coefficient est proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles. Le revenu pris pour base de la variation du coefficient est celui de la première année civile qui suit celle de l’achèvement des travaux.

Les contestations relatives à l’application des dispositions des deux précédents alinéas sont portées devant le président du Tribunal de Première Instance.

En cas de perte des bâtiments, le loyer est maintenu au taux qu’il avait atteint à la date de cette perte jusqu’à reconstruction éventuelle des bâtiments détruits.

Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l’article 1938, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions, s’éteignent à l’expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d’habitation.

Cependant, lorsque le bail prévoit une possibilité d’achat du terrain par le preneur et que le preneur lève l’option conformément au quatrième alinéa de l’article 1936, les privilèges et hypothèques du chef du preneur inscrits avant la levée de l’option ne s’éteignent pas à l’expiration du bail mais conservent leurs effets, jusqu’à leur date d’extinction, sur l’immeuble devenu la propriété du constituant. Ils s’étendent de plein droit au terrain et peuvent garantir les prêts consentis pour l’acquisition dudit terrain.

Par ailleurs, si le bail prend fin par résiliation judiciaire ou amiable, les privilèges et hypothèques mentionnés au premier alinéa et inscrits, suivant le cas, avant la publication de la demande en justice tendant à obtenir cette résiliation ou avant la publication de l’acte ou de la convention la constatant, ne s’éteignent qu’à la date primitivement convenue pour l’expiration du bail.

Si pendant la durée du bail les constructions sont détruites par cas fortuit ou force majeure, la résiliation peut, à la demande de l’une ou l’autre partie, être prononcée par décision judiciaire, qui statue également sur les indemnités qui pourraient être dues.

Il y a trois espèces principales de louage d’ouvrage et d’industrie :

• 1° Le louage de service ;
• 2° Celui des voituriers, tant par terre que par eau, qui se chargent du transport des personnes ou des marchandises ;
• 3° Celui des architectes, entrepreneurs d’ouvrages et techniciens par suite d’études, devis ou marchés.

On ne peut engager ses services qu’à temps, ou pour une entreprise déterminée.

En cas de contrat conclu à durée indéterminée, le louage de service peut toujours cesser par la volonté d’une des parties contractantes.

Néanmoins, ce droit de résiliation unilatérale peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque, par les conditions dans lesquelles elle intervient, la résiliation a causé un préjudice à l’autre partie.

Pour la fixation de l’indemnité à allouer, le cas échéant, il est tenu compte des usages, de la nature des services engagés, du temps écoulé, des retenues opérées et des versements effectués en vue d’une pension de retraite, et, en général, de toutes les circonstances qui peuvent justifier l’existence et déterminer l’étendue du préjudice causé.

Les parties ne peuvent renoncer à l’avance au droit éventuel de demander des dommages-intérêts en vertu des dispositions ci-dessus.

Les contestations auxquelles pourra donner lieu l’application des alinéas précédents, lorsqu’elles seront portées devant les tribunaux civils et devant les cours d’appel, seront instruites et jugées d’urgence.

Les voituriers par terre et par eau sont assujettis, pour la garde et la conservation des choses qui leur sont confiées, aux mêmes obligations que les aubergistes, dont il est parlé au titre Du dépôt et du séquestre.

Au regard de leur responsabilité, les transporteurs sont soumis au régime prévu aux articles L.2223-1 et suivants du Code de commerce (Section 3 De la responsabilité du transporteur du Code de commerce).

Ils répondent non seulement de ce qu’ils ont déjà reçu dans leur bâtiment ou voiture, mais encore de ce qui leur a été remis sur le port ou dans l’entrepôt, pour être placé dans leur bâtiment ou voiture.

Ils sont responsables de la perte et des avaries des choses qui leur sont confiées, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont été perdues et avariées par cas fortuit ou force majeure.

Les entrepreneurs de voitures publiques par terre et par eau, et ceux des roulages publics, doivent tenir registre de l’argent, des effets et des paquets dont ils se chargent.

Les entrepreneurs et directeurs de voitures et roulages publics, les maîtres de barques et navires, sont en outre assujettis à des règlements particuliers.

Lorsqu’on charge quelqu’un de faire un ouvrage, on peut convenir qu’il fournira seulement son travail ou son industrie, ou bien qu’il fournira aussi la matière.

Lorsque l’entrepreneur fournit la matière et que la chose vient à périr, de quelque manière que ce soit, avant d’être livrée, la perte en est pour l’entrepreneur, à moins que le maître de l’ouvrage ne fût en demeure de recevoir la chose.

Lorsque l’entrepreneur fournit seulement son travail ou son industrie et que la chose vient à périr, les risques de la chose sont pour son propriétaire, sauf faute de l’entrepreneur qui, en ce cas, est tenu de la perte.

L’entrepreneur qui s’engage à fabriquer un objet avec la matière fournie par le maître de l’ouvrage n’a pas droit à rémunération si l’objet vient à périr, même en l’absence de faute de sa part, avant qu’il l’ait livré.

Si l’édifice périt en tout ou en partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage en sont responsables pendant dix ans.

Est réputé constructeur de l’ouvrage :

• 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
• 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
• 3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

La présomption de responsabilité établie par l’article 1953 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

Le fabricant d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément d’équipement conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l’avance, est solidairement responsable des obligations mises par les articles 1953, 1955 et 1956 à la charge du locateur d’ouvrage qui a mis en œuvre, sans modification et conformément aux règles édictées par le fabricant, l’ouvrage, la partie d’ouvrage ou élément d’équipement considéré.

Sont assimilés à des fabricants pour l’application du présent article :

• celui qui a importé un ouvrage, une partie d’ouvrage ou un élément d’équipement fabriqué à l’étranger ;
• celui qui l’a présenté comme son œuvre en faisant figurer sur lui son nom, sa marque de fabrique ou tout autre signe distinctif.

Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1953 à 1957 du présent Code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1953 à 1955, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1956, à l’expiration du délai visé à cet article.

Les actions en responsabilité dirigées contre un sous-traitant en raison de dommages affectant un ouvrage ou des éléments d’équipement d’un ouvrage mentionnés aux articles 1953 et 1955 se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux et, pour les dommages affectant ceux des éléments d’équipement de l’ouvrage mentionnés à l’article 1956, par deux ans à compter de cette même réception.

En dehors des actions régies par les articles 1956, 1958 et 1959, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1953 et 1954 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.