Loi n° 003/AN/18/8e L du 12 avril 2018 portant code civil

Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur.

Si le preneur a fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité.

Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l’héritage.

En ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature ; mais il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s’il prouve qu’ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure, ou qu’ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.

Il répond de l’incendie, conformément à l’article 1394, alinéas 2 et 3, du présent Code.

L’emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives, et le grever, par titre, de servitudes passives pour un temps qui n’excédera pas la durée du bail et à charge d’avertir le propriétaire.

L’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose.

En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, le bailleur devra faire connaître le droit de l’emphytéote, conformément aux dispositions légales en vigueur. Des indemnités distinctes sont accordées au bailleur et au preneur.

Le preneur a seul les droits de chasse et de pêche et exerce à l’égard des mines, minières, carrières et tourbières tous les droits de l’usufruitier.

L’acte constitutif de l’emphytéose n’est assujetti qu’aux droits d’enregistrement et de transcription établis pour les baux à loyer d’une durée limitée.

Les mutations de toute nature ayant pour objet, soit le droit du bailleur, soit le droit du preneur, sont soumises aux dispositions légales concernant les transmissions de propriété d’immeubles. Le droit est liquidé sur la valeur vénale déterminée par une déclaration estimative des parties.

Un fonds peut faire l’objet d’une division visant à conférer à un tiers la propriété d’une partie de ce fonds située au-dessus ou au-dessous d’une limite conventionnellement fixée. La propriété du dessus est appelée propriété superficiaire ou droit de superficie, celle du dessous propriété tréfoncière.

Ainsi, le droit de superficie consiste, pour le titulaire de ce droit, dans le fait de posséder des constructions, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. Pour le titulaire du droit de propriété sur le sol, le droit de superficie est une renonciation à l’accession.

Le titulaire du droit de superficie peut grever de servitudes les biens qui font l’objet de son droit, mais seulement dans la limite imposée pour l’exercice de ce droit.

Un fonds peut également faire l’objet d’unedivision spatiale portant création de volumes. À chaque volume correspond un droit entier de propriété.

Un état descriptif de division doit obligatoirement être passé par acte notarié.

Une servitude est une charge qui grève un fonds pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un autre propriétaire.

Elle n’établit ni prééminence d’un fonds sur l’autre ni obligations personnelles au profit ou à la charge des propriétaires, mais seulement des rapports entre fonds servant et fonds dominant et des services qui leur sont attachés.

Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué.

Le propriétaire inférieur ne peut pas élever de digue qui empêche cet écoulement.

Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.

Tout propriétaire a le droit d’user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fonds.

Si l’usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle d’écoulement établie par l’article 771, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur.

La même disposition est applicable aux eaux de sources nées sur un fonds.

Lorsque, par des sondages ou des travaux souterrains, un propriétaire fait surgir des eaux dans son fonds, les propriétaires des fonds inférieurs doivent les recevoir ; mais ils ont droit à une indemnité en cas de dommages résultant de leur écoulement.

Les maisons, cours, jardins, parcs et enclos attenants aux habitations ne peuvent être assujettis à aucune aggravation de la servitude d’écoulement dans les cas prévus par les paragraphes précédents.

Les contestations auxquelles peuvent donner lieu l’établissement et l’exercice des servitudes prévues par ces paragraphes et le règlement, s’il y a lieu, des indemnités dues aux propriétaires des fonds inférieurs sont portées, en premier ressort, devant le juge du tribunal d’instance du canton qui, en prononçant, doit concilier les intérêts de l’agriculture et de l’industrie avec le respect dû à la propriété.

S’il y a lieu à expertise, il peut n’être nommé qu’un seul expert.

Celui qui a une source dans son fonds peut toujours user des eaux à sa volonté dans les limites et pour les besoins de son fonds.

Le propriétaire d’une source ne peut plus en user au préjudice des propriétaires des fonds inférieurs qui, depuis plus de trente ans, ont fait et terminé, sur le fonds où jaillit la source, des ouvrages apparents et permanents destinés à utiliser les eaux ou à en faciliter le passage dans leur propriété.

Il ne peut pas non plus en user de manière à enlever aux habitants d’une commune, village ou hameau, l’eau qui leur est nécessaire ; mais si les habitants n’en n’ont pas acquis ou prescrit l’usage, le propriétaire peut réclamer une indemnité, laquelle est réglée par experts.

Si, dès la sortie du fonds où elles surgissent, les eaux de source forment un cours d’eau offrant le caractère d’eaux publiques et courantes, le propriétaire ne peut les détourner de leur cours naturel au préjudice des usagers inférieurs.

Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës.

Le bornage est l’opération qui permet de reconnaître et fixer, de manière contradictoire et définitive, les limites séparatives des propriétés privées appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.

Le bornage est réalisé du commun accord des parties et, à défaut, d’une décision du juge saisi par l’une d’elles ou, dans le cadre de la procédure d’immatriculation de l’immeuble, par le géomètre assermenté de la section du Cadastre qui a été désigné par le Conservateur pour procéder au bornage de l’immeuble à immatriculer.

Le bornage se fait à frais communs.

Tout propriétaire peut clore son fonds, sauf l’exception relative au droit de passage portée aux articles 794 et suivants.

Les servitudes établies par la loi relèvent des règles qui les instituent.

La mitoyenneté est un droit de propriété indivis sur un mur, une clôture ou un fossé.

Un mur, une clôture ou un fossé ne peuvent être réalisés à cheval sur la ligne séparative de deux fonds contigus que du commun accord des propriétaires desdits fonds.

Celui des deux qui n’a pas consenti à cette réalisation ne peut, dans les zones urbanisées du pays, exiger la démolition du mur. Il en acquiert de plein droit et gratuitement la mitoyenneté.

Les murs, clôtures ou un fossé existants, réalisés en limite séparative ou sur la ligne séparant deux fonds, sont présumés mitoyens, sauf titre ou élément de fait contraire.

Sauf titre contraire :

• un mur est censé appartenir au seul propriétaire du fonds vers lequel son sommet est incliné en totalité ou sur le côté duquel il existe des éléments architecturaux attestant de la volonté initiale des constructeurs du mur ;
• un fossé est censé appartenir au seul propriétaire du fonds du côté duquel le rejet de la terre se trouve ;
• une clôture est censée appartenir au seul propriétaire du fonds clos si un seul des fonds est clôturé.

Les dépenses de réparation et de reconstruction d’un mur, d’une clôture ou d’un fossé mitoyen sont réparties entre les propriétaires à proportion des droits de chacun, sauf si les dépenses ont été rendues nécessaires par le fait de l’un d’eux. Ce dernier doit alors en supporter l’entière charge.

Cependant, tout propriétaire d’un mur, d’une clôture ou d’un fossé mitoyen, peut se soustraire à ces dépenses, en abandonnant son droit de mitoyenneté, sauf si le mur soutient un bâtiment qui lui appartient ou si le fossé sert à l’écoulement des eaux de son fonds.

Chacun des propriétaires peut appuyer sa construction sur le mur mitoyen.

Tout copropriétaire peut faire surélever le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense liée tant à l’élévation qu’aux réparations futures d’entretien au-dessus de la hauteur actuelle de la clôture commune.

Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter la surélévation, celui qui entend néanmoins le surélever doit faire reconstruire le mur en entier à ses frais, et l’excédent d’épaisseur éventuellement nécessaire doit se prendre de son côté.

Le voisin qui n’a pas contribué à la surélévation peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’elle a coûtée et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a. La dépense que la surélévation a coûté est estimée à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état dans lequel se trouve la partie surélevée du mur.

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la valeur actuelle du mur et la moitié de la valeur du sol supportant le mur ou la partie du mur.

Cette faculté ne vaut pas pour les autres modes de clôture ni pour les fossés.

Aucun propriétaire ne peut faire de travaux affectant ou pouvant affecter la structure du mur, de la clôture ou du fossé mitoyens sans le consentement de l’autre ou, à défaut, l’autorisation du juge.

Les fruits et produits d’une haie mitoyenne appartiennent aux propriétaires par moitié.

Le copropriétaire d’une haie mitoyenne peut la détruire jusqu’à la limite de sa propriété, à charge de construire un mur sur cette limite. La même règle est applicable au copropriétaire d’un fossé mitoyen qui ne sert qu’à la clôture.

Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. Chaque propriétaire peut exiger l’arrachage ou l’élagage d’un arbre mitoyen dès qu’il est isolé et ne participe pas de la clôture.

Celui qui construit sur son fonds est obligé de respecter la distance prescrite par les règlements et usages particuliers selon les ouvrages dont il est question.

De même, la plantation de végétaux est régie par les règlements administratifs ou par les usages constants et reconnus. À défaut et sous réserve des dispositions particulières en matière d’urbanisme, il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux fonds pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations.

Le voisin peut exiger que soit arrachés ou réduits à la hauteur ou distance légale, les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre ou dont les branches avancent sur son fonds. Il peut aussi couper lui-même ce qui déborde sur son fonds, à condition que cela n’entraîne pas dépérissement du végétal en cause faute de quoi il en sera responsable.

Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son fonds, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative. Ce droit est imprescriptible.

Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.

Sont des jours les ouvertures ou aménagements qui permettent un regard vers le fonds du voisin, comme une fenêtre, un balcon ou une plate-forme.

Sont des vues les ouvertures ou aménagements qui laissent passer l’air ou la lumière, mais qui ne permettent pas le regard vers le fonds du voisin, comme une brique translucide.

Jours et vues constituent des aménagements extérieurs au sens des dispositions relatives aux servitudes.

Partant :

• aucune ouverture, ni jour ni vue, n’est autorisée quand le mur est mitoyen, à moins de l’accord de tous les propriétaires ;
• seuls des jours sont autorisés quand le mur est privatif et qu’il est établi en limite séparative du fonds voisin ;
• lorsque le mur construit par le propriétaire d’un fonds en distance de la séparation des fonds, toute vue droite doit être à 1,90 mètre de cette limite ; et toute vue oblique doit être à 0,60 mètre de cette même limite. Cette distance se calcule à partir du centre de l’ouverture et jusqu’à la limite séparative des fonds.

Les règles de distance prévues à l’article précédent ne s’appliquent pas aux ouvertures qui donnent sur un espace relevant du domaine public, ni lorsque des dispositions particulières en matière d’urbanisme prévoient d’autres règles.

Elles ne s’appliquent pas davantage lorsque l’ouverture envisagée donne sur un fonds grevé d’une servitude faisant obstacle aux constructions, comme une servitude de passage, établie au profit de celui qui veut ouvrir la vue, à condition que la distance entre l’ouverture envisagée et la limite d’exercice de la servitude dans le fonds voisin soit située à au moins trois mètres.

Tout propriétaire doit établir ses toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son fonds ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés peut réclamer un passage suffisant sur les fonds de ses voisins, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner, à moins que l’état d’enclave n’ait été volontairement constitué.

Est enclavé le fonds qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, pour permettre son utilisation ou son exploitation agricole, industrielle ou commerciale normale.

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, à moins qu’un autre trajet ne soit moins dommageable auquel cas ce trajet doit être préféré.

Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 794 serait applicable.

L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 794, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable.

L’entretien du passage est à la charge du propriétaire du fonds dominant, sauf convention contraire.

En cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude.

À défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.