Loi n° 003/AN/18/8e L du 12 avril 2018 portant code civil

Le locataire ne peut pas demander remboursement à son propriétaire pour des grosses réparations qu’il aurait exécutées sans l’accord préalable de celui-ci.

Il en va autrement si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées, quand le bailleur ne peut pas être joint ou tarde à réagir : le locataire peut alors faire exécuter les travaux sans demander l’autorisation au préalable à son propriétaire ; il pourra ensuite obtenir remboursement.

Inversement, si de telles réparations sont engagées par le bailleur durant le bail, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et même s’il doit être privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de trente jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Et, si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

• 1° D’user de la chose louée en personne normalement diligente, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
• 2° De payer le loyer, prix du bail, aux termes convenus.

Si le preneur emploie la chose louée contrairement aux obligations qui s’imposent à lui, ou selon un usage dont il pourrait résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état.

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Dans les deux cas, le preneur n’est pas responsable de ce qui a péri ou a été dégradé en cours de bail, lorsque le fait dommageable est survenu sans sa faute, par exemple, en raison de la vétusté, d’une effraction à l’origine du dommage, un cas fortuit ou une faute du bailleur.

Le preneur doit veiller à maintenir en l’état les lieux qu’il occupe. Il doit par conséquent prendre à sa charge les menues réparations et les réparations locatives, c’est-à-dire l’entretien courant du logement et de ses éléments d’équipement.

Le preneur doit prendre à sa charge les grosses réparations lorsque les dégâts sont dus à un mauvais entretien de sa part, hors vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou la force majeure. Il n’est pas davantage tenu des dégradations liées à un usage normal des équipements et des lieux.

Le preneur est en revanche tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Le preneur répond aussi de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

S’il y a plusieurs locataires, ils sont solidairement responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent, à moins qu’ils ne prouvent, soit que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu, soit que certains parviennent à prouver que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus.

Si le bail a été fait sans écrit, le bail prend fin par le congé donné par l’une des parties à l’autre, en observant un délai raisonnable.

S’il a été passé par écrit, il cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste dans les lieux et est laissé en possession par le bailleur, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article 1890 alinéa premier relatif aux locations faites sans écrit.

Dans ce cas, la caution donnée pour le bail ne s’étend pas aux obligations résultant de la prolongation.

Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Les auteurs d’une voie de fait ne peuvent la justifier au prétexte d’un droit qu’ils auraient sur la chose. Le juge ordonnera la remise en état et la cessation du trouble, et invitera les intéressés à agir selon les voies de droit.

Si, au contraire, le locataire a été troublé dans sa jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

Si le preneur est lui-même cité en justice par un tiers qui entend le voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l’exercice de quelque servitude, ce preneur doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d’instance, s’il l’exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède.

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite ou perdue en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.

Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le preneur qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail.

S’il a été convenu, lors du bail, qu’en cas de vente l’acquéreur pourra expulser le preneur, et qu’il n’a été fait aucune stipulation sur les dommages-intérêts, le bailleur est tenu d’indemniser le preneur :

• 1° En cas de louage d’une maison, appartement ou boutique, une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie.
• 2° S’il s’agit de biens ruraux, une somme égale au tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir.

Le montant de l’indemnité est, en cas de contestation, fixé par le juge qui peut, le cas échéant, nommer un expert.

Aussi longtemps que l’indemnité n’a pas été versée, le preneur peut rester dans les lieux.

Si le bail n’est pas fait par acte authentique, ou n’a pas de date certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucuns dommages et intérêts.

L’acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d’expulser le preneur, jusqu’à ce que, par l’expiration du délai fixé pour le rachat, il devienne définitivement propriétaire, sauf accord de son vendeur.

L’acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail, d’expulser le preneur en cas de vente est tenu de donner congé au preneur, pour une durée telle qu’elle a été prévue au contrat de bail au titre des congés en cas de résiliation et, à défaut, pour une durée raisonnable.

La location avec option d’achat est un contrat de bail prévoyant qu’à son terme, le locataire peut acquérir le bien à un prix fixé à l’avance.

Lorsque le contrat concerne un particulier, l’opération est une location avec promesse de vente ou location-vente ; lorsqu’il concerne des professionnels, il s’agit d’un contrat de crédit-bail régi par les dispositions de la loi n° 183/AN/17/7ème L portant sur le crédit-bail, du 29 mai 2017.

Les présentes dispositions sont applicables aux rapports entre bailleurs et locataires ou occupant des

locaux appartenant aux catégories suivantes :

• 1° Locaux à usage d’habitation, à l’exception des hôtels et pensions de famille ;
• 2° Locaux à usage professionnel sans caractère commercial et industriel ;
• 3° Locaux pris en location par une personne morale de droit public pour y installer des services ou des agents ;
• 4° Locaux pris en location par des personnes morales exerçant une activité désintéressée, notamment par des associations déclarées et des syndicats professionnels ;
• 5° Locaux pris en location par des entreprises commerciales ou industrielles à usage exclusif d’habitation pour leur personnel.

Les présentes dispositions ne s’appliquent ni aux rapports entre les personnes morales de droit public et leurs agents ni aux rapports entre les entreprises commerciales ou industrielles et leur personnel, en ce qui concerne les locaux affectés au logement de ces agents ou de ce personnel, lorsque le logement constitue un avantage en nature accessoire au traitement dans le cadre du statut réglementaire des fonctionnaires, ou des dispositions du Code du travail pour les agents du secteur privé.

Le montant du loyer des baux visés par la présente section, ainsi que les conditions de sa révision, sont fixés librement par accord des parties lors de la conclusion du bail initial entre le bailleur et le locataire.

Lorsque le bail ne prévoit pas de conditions particulières pour la révision du loyer, celui-ci, sauf stipulations contraires du contrat de bail, peut-être révisé à la demande de l’une des parties lorsqu’une modification du taux de l’inflation est intervenue depuis la conclusion du bail ou depuis la dernière révision du loyer, propre à faire varier ce taux de plus de dix pour cent.

La révision demandée ne pourra excéder la variation justifiée du taux de l’inflation pendant la période considérée.

La demande en révision doit préciser le nouveau loyer demandé ou offert et donner toutes précisions sur les éléments pris en considération pour justifier le montant de la révision.

La demande en révision du loyer faite en application de l’article 1905 ne pourra, en tout état de cause, être formée que deux ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire, ou après le point de départ du bail renouvelé, ou après la dernière révision.

Outre les éléments mentionnés à l’article 1905 pouvant justifier une révision, une demande en révision peut être faite par le propriétaire qui aura apporté des améliorations dans la consistance, le confort ou l’agrément du local loué, avec l’accord exprès du locataire. Cet accord doit aussi porter sur l’augmentation de la valeur locative qui résultera de ces améliorations. Le nouveau loyer ainsi révisé pourra prendre effet dès l’achèvement de ces améliorations.

Toutefois, si le propriétaire désire apporter au local des améliorations dictées par un souci d’hygiène, l’accord préalable du locataire n’est pas nécessaire. L’augmentation de la valeur locative qui résultera de ces améliorations justifiera une révision du loyer en rapport avec les dépenses effectuées.

Par contre il ne pourra être pris en compte, pour une révision du loyer, des améliorations apportées par le locataire.

À défaut d’accord entre les parties sur la révision demandée en application des articles 1905 et 1907 (deuxième alinéa), les contestations sont portées devant le Président du Tribunal de Première Instance ou devant le juge qui le remplace, lesquels statuent sur la demande.

Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire, à son entrée dans les lieux, d’une caution en garantie d’éventuels dommages du règlement des loyers échus. Le montant de la caution, qui ne peut être supérieur à deux mois de loyer, sera reversé au preneur à l’expiration du bail, sauf renouvellement.

En cas de sous-location, le montant du prix de la sous-location ne pourra être supérieur au montant du loyer dû par le locataire principal au propriétaire, sauf si le local a été meublé ou s’il a reçu des améliorations par le fait du locataire principal, auquel cas l’augmentation de loyer devra être en rapport avec les dépenses effectuées.

Le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu’il puisse opposer des paiements faits par anticipation.

Les paiements faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation.

Dans le cas de sous-location partielle, le loyer devra être au plus égal à une fraction du loyer principal proportionné à l’importance des locaux sous-loués, sous réserve, comme à l’alinéa précédent, du mobilier fourni et des améliorations apportées par le locataire principal qui justifieront des augmentations en rapport avec les dépenses effectuées.

Si la location, ou la sous-location, porte sur un local meublé par le propriétaire, ou par le locataire principal, le loyer peut être majoré d’un prix de location des meubles en rapport avec le prix de ces derniers sans que ce prix supplémentaire puisse dépasser le montant du loyer du local nu.

Dans le cas où le locataire ou l’occupant est autorisé, soit à l’amiable, soit par justice, à effectuer des travaux d’entretien ou de réparation normalement à la charge du propriétaire, il pourra compenser les dépenses effectuées avec les loyers à échoir. En cas de départ des lieux avant l’expiration de la dette, il pourra poursuivre le propriétaire en remboursement du solde dû.

Nonobstant toute stipulation contraire la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.

La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le président du tribunal, saisi par le preneur dans le délai d’un mois susvisé, peut par ordonnance lui accorder pour le paiement du loyer des délais supplémentaires dans la limite de trois mois.

En cas de résiliation du bail en raison de la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le loyer convenu, pendant le temps nécessaire à la relocation par le propriétaire sans que cette durée puisse excéder deux mois, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de sa faute.

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant Co titulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.

1) Les occupants de bonne foi des locaux, nus ou meublés, définis à l’article 1903, s’ils les habitent depuis au moins un an, bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente délibération, le bail se poursuivant par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, sauf congé donné par l’une ou l’autre des parties avec un préavis de trois mois, par acte extra-judiciaire ou par ministère d’huissier ;

2) Le congé donné par le locataire n’a pas à être motivé ;

3) Le congé donné par le propriétaire doit préciser, sous peine de nullité, le motif pour lequel il est donné et faire application des articles 1917, 1918 et 1920, sous réserve des dispositions des articles 1919 et 1921 ;

4) Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, pendant la durée et après l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière d’une cession régulière d’un bail antérieur, exécutent leurs obligations ;

5) Toutefois, pour être opposable au propriétaire, la sous-location d’un local ou la cession d’un bail doit avoir eu son consentement exprès ou tacite. À cet effet, et sauf dispositions spéciales à cet égard du contrat de bail, le projet de sous-location ou de cession de bail doit être signifié au propriétaire par acte extra-judiciaire deux mois avant l’entrée dans les lieux du sous-locataire ou du cessionnaire. Dans le mois qui suit la signification, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Passé ce délai, il est censé avoir donné son accord tacite ;

6) Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article 1903 appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant, à ses parents ou alliés au premier degré qui vivaient habituellement avec lui depuis plus de six mois ;

7) En cas d’instance en divorce ou en séparation de corps, la juridiction saisie attribue à l’un des époux l’éventuel droit au maintien dans les lieux en considération des intérêts sociaux ou familiaux en cause.

Si l’époux qui en est bénéficiaire n’est pas celui au nom duquel étaient délivrées les quittances, notification de la décision devra être faite au bailleur dans le délai de trois mois de son prononcé par voie extra-judiciaire ;

8) Toutefois, le maintien dans les lieux ne pourra bénéficier aux personnes visées aux deux alinéas précédents pour des locaux à usage exclusivement professionnel, à moins que l’une de ces personnes ne continue à y exercer la profession à laquelle ces locaux étaient affectés ;

9) Le maintien dans les lieux est accordé aux personnes morales occupant des locaux à usage professionnel ainsi qu’aux personnes morales exerçant une activité désintéressée, notamment aux associations déclarées et aux syndicats professionnels si ces personnes remplissent les conditions prévues aux alinéas 1er et 4 du présent article. Toutefois le droit au maintien dans les lieux ainsi reconnu aux personnes morales n’est pas opposable au propriétaire qui veut habiter lui-même le local ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants ou descendants, ou par ceux de son conjoint.

N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes morales ou physiques :

• 1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive, ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun, ou qui feront l’objet d’une semblable décision pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente délibération ;
• 2° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celles constituant leur principal établissement, à moins qu’elles ne justifient que leurs fonctions ou leur profession les y oblige ;
• 3° Qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les parents ou alliés au premier degré qui vivaient habituellement avec elles ;
• 4° Qui habitent des locaux faisant l’objet d’une injonction administrative pour cause d’hygiène ou d’utilité publique nécessitant leur évacuation ;
• 5° Qui cessent ou ont cessé les fonctions dont le titre d’occupation était l’accessoire ;
• 6° Qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux de leurs parents ou alliés au premier degré à leur charge ;
• 7° Installés dans les locaux par le locataire principal ou tout autre bénéficiaire du maintien dans les lieux, sans l’assentiment du bailleur donné dans les conditions précisées au point 5° de l’article 1916 ; 8° Qui occupent des locaux situés dans des immeubles acquis ou expropriés à la suite d’une déclaration publique, à charge par l’administration d’assurer le relogement des locataires ou occupants expulsés.

Le droit de reprise peut être exercé par le propriétaire qui a obtenu l’autorisation de reconstruire ou de surélever l’immeuble, ou de lui apporter des modifications exigeant son évacuation. L’exercice de ce droit de reprise est cependant subordonné aux conditions ci-après.

Le propriétaire :

• 1° Devra donner aux occupants, par acte extra-judiciaire, un préavis de trois mois qui indiquera avec précision le ou les motifs qui justifient l’exercice du droit de reprise et portera référence de la décision administrative autorisant les travaux, le tout à peine de nullité ;
• 2° Sera tenu de commencer les travaux dans un délai maximum de trois mois à compter de l’évacuation des lieux par le dernier occupant ;
• 3° Devra, dans la mesure de ses moyens, procéder au relogement des occupants évincés s’il possède d’autres locaux ;
• 4° Ne pourra relouer, occuper ou faire occuper les locaux avant l’achèvement des travaux ;
• 5° Devra, à l’achèvement des travaux, accorder sur les postulants éventuels, un droit de priorité à l’occupant évincé.

Le propriétaire qui n’aura pas satisfait aux obligations prescrites par les dispositions des alinéas 2, 3, 4 et 5 de l’article 1918 ci-dessus sera tenu, envers les occupants évincés, au paiement pour privation injustifiée de jouissance, d’une indemnité qui ne pourra être inférieure au montant du loyer annuel.

Le droit de reprise appartient également au propriétaire qui veut reprendre l’immeuble pour l’occuper lui-même ou faire occuper par son conjoint ou par ses parents ou alliés au premier degré.

Le propriétaire qui veut bénéficier des dispositions ci-dessus doit, par acte extra-judiciaire, donner un préavis de trois mois à l’occupant dont il se propose de reprendre le local.

Le propriétaire devra, dans un délai maximum de deux mois à compter de l’évacuation des locaux, les occuper lui-même ou les faire occuper par le bénéficiaire du droit de reprise pendant une durée minimum d’un an.

Le propriétaire qui n’aura pas occupé ou fait occuper les locaux dans les conditions définies aux précédents alinéas du présent article, sera tenu au paiement envers l’occupant évincé, d’une indemnité qui ne pourra être inférieure au montant du loyer annuel.