Loi n° 003/AN/18/8e L du 12 avril 2018 portant code civil

La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès que les parties se sont entendue sur la chose et sur son prix, même si la chose n’a pas encore été livrée ni le prix payé.

La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition, qui peut être suspensive ou résolutoire.

Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives.

Dans tous ces cas, soneffet est réglé par les principes généraux prévus par le présent Code et qui régissent le contrat.

Lorsque des marchandises ne sont pas vendues en bloc, mais au poids, au compte ou à la mesure, la vente n’est pas parfaite : les choses vendues restent aux risques du vendeur jusqu’à ce qu’elles soient pesées, comptées ou mesurées ; mais, en cas d’inexécution de son engagement par le vendeur, l’acheteur peut demander la délivrance de la chose ou des dommages-intérêts, s’il y a lieu.

En revanche, si les marchandises ont été vendues en bloc, la vente est parfaite, indépendamment du fait que les marchandises n’ont pas encore été pesées, comptées ou mesurées.

En cas de vente à l’essai, comme pour le vin, l’huile, et les autres choses que l’on est dans l’usage de goûter avant d’en faire l’achat, il n’y a point de vente tant que l’acheteur ne les a pas goûtées et agréées.

Une telle vente est toujours présumée faite sous une condition suspensive.

La promesse de vente vaut vente, dès qu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Lorsqu’une promesse unilatérale de vendre des terrains déjà lotis ou à lotir est signée, la levée de l’option résulte nécessairement du paiement d’une partie du prix par le bénéficiaire de la promesse, quel que soit le nom donné par les parties à ce versement, sous réserve qu’il ait pris possession de l’immeuble faisant l’objet de l’acte.

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme.

Si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous signature privée enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, ou aux titres des sociétés dont les actions ou de parts confèrent à leurs possesseurs le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles et à ceux des sociétés qui ont, dans les faits, pour unique objet soit la construction ou l’acquisition d’immeubles ou de groupes d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d’immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d’un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d’immeubles appartenant à chacun de ces membres.

Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous signature privée enregistré dans les dix jours de sa date.

Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants a la possibilité de se dédire du contrat :

Celui qui les a données, en perdant la somme que représentent les arrhes versées, Et celui qui a reçu les arrhes, en restituant le double de la somme perçue.

Sauf stipulation contraire, pour tout contrat de vente ou de prestation de services conclu entre un professionnel et un consommateur, les sommes versées d’avance sont des arrhes.

Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Les parties au contrat peuvent cependant désigner un tiers pour qu’il estime le prix de la vente ; si le tiers ne veut ou ne peut faire l’estimation, il n’y a point de vente.

Si l’expert n’a pas été désigné du fait du silence ou du comportement d’une des parties au contrat, son inexécution se résout en dommages et intérêts.

Le prix fixé par l’expert ne peut être remis en cause qu’en cas d’erreur grossière de sa part dans sa détermination.

Sauf stipulation contraire, les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur.

Tous ceux auxquels la loi ne l’interdit pas peuvent acheter ou vendre.

Le contrat de vente ne peut avoir lieu entre époux que dans les trois cas suivants :

• 1° Celui où l’un des deux époux cède des biens à l’autre, séparé judiciairement d’avec lui, en paiement de ses droits ;
• 2° Celui où la cession que le mari fait à sa femme, même non séparée, a une cause légitime, telle que le remploi de ses immeubles aliénés, ou de deniers à elle appartenant, si ces immeubles ou deniers ne tombent pas en communauté ;
• 3° Celui où la femme cède des biens à son mari en paiement d’une somme qu’elle lui aurait promise en dot, et lorsqu’il y a exclusion de communauté ; sauf, dans ces trois cas, les droits des héritiers des parties contractantes, s’il y a avantage indirect.

Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :

• les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;
• les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ;
• les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;
• les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère.
• les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire.

Il est interdit aux personnes investies de fonctions judiciaires, tels les juges, leurs suppléants, les magistrats du ministère public, greffiers, huissiers, notaires, avocats ou toute autre personne habilitée à représenter autrui en justice, d’acquérir des droits ou actions susceptibles d’être contestés devant la juridiction dans le ressort de laquelle elles exercent leurs fonctions.

Sauf loi contraire, tout ce qui est dans le commerce peut être vendu.

Est nulle :

• 1° La vente de la chose d’autrui. Une telle vente peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui ;
• 2° La succession d’une personne vivante, même de son consentement ;
• 3° La vente d’une chose qui n’existait pas ou plus au moment de la vente. L’acquéreur peut alors, à son choix, abandonner la vente ou demander la partie conservée de la chose avec diminution du prix dans une proportion analogue à celle de la perte intervenue.

La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.

La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

La cession par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une vente d’immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l’acquéreur envers le vendeur.

Si la vente a été assortie d’un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.

Ces dispositions s’appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.

Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige.

Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

Dans les contrats proposés par les professionnels aux consommateurs, les clauses doivent être présentées et rédigées de façon claire et compréhensible. En cas de doute, elles s’interprètent dans le sens le plus favorable au consommateur.

Le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

La délivrance consiste dans la mise à disposition à l’acheteur de la chose vendue afin que celui-ci puisse en user, en jouir et en disposer matériellement.

La délivrance doit se faire au lieu où était, au temps de la vente, la chose qui en a fait l’objet, s’il n’en a été autrement convenu.

L’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

La délivrance des effets mobiliers s’opère :

• par la remise de la chose à l’acquéreur ;
• par la remise des clefs des bâtiments qui les contiennent ;
• ou par le seul consentement des parties, si le transport ne peut pas s’en faire au moment de la vente, ou si l’acheteur les avait déjà en son pouvoir à un autre titre.

La délivrance des droits incorporels s’opère par la remise des titres, la signature des ordres de mouvement, ou par l’usage que l’acquéreur en fait du consentement du vendeur.

Sauf stipulation contraire, les frais de la délivrance sont à la charge du vendeur, et ceux de l’enlèvement à la charge de l’acheteur.

Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

La charge de la preuve qu’il a mis la chose vendue à la disposition de l’acheteur dans le délai convenu incombe au vendeur.

Dans tous les cas où l’acquéreur subit un dommage du fait du défaut de délivrance au terme convenu, le vendeur est condamné à lui verser des dommages et intérêts compensatoires.

Le vendeur n’est pas tenu de délivrer la chose si l’acheteur n’en paye pas le prix, et que le vendeur ne lui a pas accordé un délai pour le paiement.

Il ne sera pas non plus obligé à la délivrance, quand même il aurait accordé un délai pour le paiement, si, depuis la vente, l’acheteur a fait faillite, en sorte que le vendeur se trouve en danger imminent de perdre le prix ; à moins que l’acheteur ne lui donne caution de payer au terme.

La chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente.

Depuis ce jour, sauf convention contraire, tous les fruits appartiennent à l’acquéreur.

L’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées.

Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ; si cela ne lui est pas possible ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

Si, au contraire, la contenance est plus grande que celle exprimée au contrat, l’acquéreur a le choix de fournir le supplément du prix, ou de se désister du contrat, si l’excédent est d’un vingtième au-dessus de la contenance déclarée.

Dans tous les autres cas de vente immobilière, qui n’ont donc pas été faites à raison de tant la mesure, le défaut de contenance ne peut donner lieu, en faveur de l’acquéreur, qu’à une diminution du prix lorsque la différence en moins atteint un vingtième, et, en faveur du vendeur qu’à une augmentation du prix lorsque la différence en plus atteint un vingtième, le tout sauf stipulation contraire.

Dans le cas où, suivant l’article 1796, il y a lieu à augmentation de prix pour excédent de mesure, l’acquéreur a le choix ou de se désister du contrat ou de fournir le supplément du prix, et ce, avec les intérêts s’il a gardé l’immeuble.

Dans tous les cas où l’acquéreur a le droit de se désister du contrat, le vendeur est tenu de lui restituer, outre le prix, s’il l’a reçu, les frais de ce contrat.

L’action en supplément de prix de la part du vendeur de l’immeuble, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur de ce bien, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.

S’il a été vendu deux fonds par le même contrat, et pour un seul et même prix, avec désignation de la mesure de chacun, et qu’il se trouve moins de contenance en l’un et plus en l’autre, on fait compensation jusqu’à due concurrence ; et l’action, soit en supplément, soit en diminution du prix, n’a lieu que suivant les règles ci-dessus établies.