Ordonnance n° 89-126 du 14 septembre 1989 portant institution du Code des obligations et des contrats

Lorsqu’une chose ou un droit se trouve appartenir à plusieurs personnes conjointement et par indivis, il se constitue un état de droit qui s’appelle communauté ou quasi-société et qui peut être volontaire ou forcée.

Dans le doute, les portions des associés indivisaires sont présumées égales.

Chaque associé indivisaire peut se servir de la chose commune à proportion de son droit, pourvu qu’il n’en fasse pas un usage contraire à sa nature ou à sa destination, et qu’il ne s’en serve pas contre l’intérêt de la communauté, ou de manière à empêcher les autres de s’en servir suivant leur droit.

L’un des associés indivisaires ne peut faire d’innovations à la chose commune sans le consentement des autres. En cas de contravention, on suit les règles suivantes :

• a. lorsque la chose est divisible, on procède au partage ; si la partie sur laquelle l’innovation a été faite tombe dans son lot, il n’y aura recours ni de part ni d’autre ; si elle se trouve dans le lot d’un autre associé, celui-ci a le choix de payer la valeur des innovations faites ou de contraindre son associé à remettre les choses en l’état ;
• b. lorsque la chose est indivisible, les autres associés indivisaires peuvent l’obliger à remettre les choses en l’état à ses frais, outre les dommages, s’il y a lieu.

Lorsque la chose est, par sa nature, indivisible, comme, par exemple, un établissement de bains, un navire, chacun des associés indivisaires n’a droit qu’aux produits de la chose en proportion de sa part ; cette chose doit être louée pour le compte commun, même si l’un des associés indivisaires s’y oppose.

Chacun des associés indivisaires doit compte aux autres des produits de la chose commune par lui perçu, pour ce qui excède sa part d’intérêt.

Les associés indivisaires peuvent convenir qu’ils jouiront privativement à tour de rôle de la chose ou du droit qui fait l’objet de la communauté. Dans ce cas, chacun d’eux peut disposer, à titre gratuit ou onéreux, du droit privatif dont il jouit, pour le temps de sa jouissance, et ne doit aucun compte à ses associés de ce qu’il a perçu.

Il ne peut rien faire, cependant, qui empêche ou diminue le droit des autres associés indivisaires, lorsque leur tour de jouissance est venu.

Chacun des associés indivisaires est tenu de veiller à la conservation de la chose commune avec la même diligence qu’il apporte à la conservation des choses qui lui appartiennent. Il répond des dommages résultant du défaut de cette diligence.

Chaque associé indivisaire a le droit de contraindre les autres à contribuer avec lui, en proportion de leur part d’intérêt, aux dépenses nécessaires pour conserver la chose commune et l’entretenir en état de servir à l’usage auquel elle est destinée ; ils peuvent se libérer de cette obligation :

1. En vendant leur part, sauf le droit de préemption de l’associé qui a fait offre ou offre de faire la dépense ;

2. En abandonnant à l’associé indivisaire la jouissance ou les produits de la chose jusqu’à complet remboursement de ce qu’il a déboursé pour le compte commun ;

3. En demandant le partage, quand il est possible : cependant, si la dépense a été déjà faite, ils sont tenus jusqu’à concurrence de leur part contributive.

Chaque associé indivisaire est tenu envers les autres à supporter les charges afférentes à la chose commune, ainsi que les frais d’administration et exploitation. La part contributive de chaque associé indivisaire dans les charges et dépenses est réglée d’après sa part d’intérêt.

Les impenses simplement utiles, et celles voluptuaires, faites par l’un des associés indivisaires ne lui donnent droit à aucune répétition contre les autres intéressées, s’il n’a été expressément ou tacitement autorisé à les faire.

Les délibérations de la majorité des associés indivisaires sont obligatoires pour la minorité pour ce qui a trait à l’administration et la jouissance de la chose commune, pourvue que cette majorité représente les trois quarts des intérêts qui forment l’objet de la communauté.

Si la majorité n’atteint pas les trois quarts, les associés indivisaires peuvent recourir au juge, lequel décide dans le sens le plus conforme à l’intérêt général de l’association. Il peut même nommer un administrateur, si le cas l’exige, ou ordonner le partage de la communauté.

Les décisions de la majorité n’obligent pas la minorité :

• a. lorsqu’il s’agit d’actes de disposition et même d’actes d’administration qui atteignent directement la propriété ;
• b. lorsqu’il s’agit d’apporter les modifications au contrat social ou à la chose commune ;
• c. dans le cas où il s’agit de contracter des obligations nouvelles.

Dans les cas ci-dessus énumérés, l’avis des opposants doit prévaloir, mais les autres co-intéressés peuvent exercer la faculté dont il est parlé à l’article 134, si le cas y échet.

Chaque associé indivisaire à une part indivise de la propriété et des produits de la chose commune. Il peut l’aliéner, la céder, la constituer en nantissement, substituer d’autres dans la jouissance, et en disposer de toute manière à titre onéreux ou gratuit, à moins que l’associé indivisaire n’ait qu’un droit personnel.

Si l’un des associés indivisaires vend a un tiers sa part indivise, les autres co-intéressés peuvent racheter cette part en remboursant à l’acheteur le prix, les loyaux coûts du contrat, et les dépenses nécessaires ou utiles par lui faites depuis la vente. La même disposition s’applique en cas d’échange.

Chacun des associés indivisaires peut exercer le retrait dans la proportion de sa part indivise ; il doit exercer le retrait pour le tout, en cas d’abstention des autres, il doit payer comptant ou au plus tard dans un délai de trois jours passés lequel l’exercice du droit de préemption est sans effet.

Le retrait s’étend de droit, non seulement à la part vendue par l’associé indivisaire, mais aussi à ce qui en fait partie à titre d’accessoires ; il peut aussi avoir pour l’objet l’accessoire d’une part indivise, lorsque l’accessoire est vendu indépendamment du principal dont il fait partie.

Après une année, à partir de la date où l’associé indivisaire a eu connaissance de la vente opérée par son co-intéressé, il est déchu du droit d’exercer le retrait s’il ne justifie d’un empêchement légitime, tel que la violence.

Ce délai court même contre les mineurs, s’ils ont un représentant légal.

La communauté ou quasi-société finit :

1. Par la perte totale de la chose commune ;

2. Par la cession ou le délaissement que les associés font de leur part à l’un d’eux ;

3. Par le partage.

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et chacun des associés indivisaires peut toujours provoquer le partage. Toute clause contraire est sans effet.

On peut convenir, néanmoins, qu’aucun des intéressés ne pourra demander le partage pendant un délai déterminé ou avant d’avoir donné avis préalable. Le tribunal peut, cependant, même dans ce cas, ordonner la dissolution de la communauté et le partage, s’il y a juste motif.

Le partage ne peut être demandé lorsque la communauté a pour objet des choses qui, lorsqu’elles sont divisées, cesseraient de servir à l’usage auquel elles sont destinées.

Par contre on peut demander la vente de ces choses en vue d’en partager le prix.

L’action en partage n’est pas sujette à prescription.