Ordonnance n° 89-126 du 14 septembre 1989 portant institution du Code des obligations et des contrats

Le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties cède à l’autre la jouissance d’une chose immobilière ou mobilière, pendant un certain temps, moyennant un prix déterminé que l’autre partie s’oblige à lui payer.

Le louage de choses est parfait par le consentement des parties sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses dont ils pourraient convenir dans le contrat.

Néanmoins, les baux d’immeubles et de droits immobiliers doivent être constatés par écrit, s’ils sont faits pour plus d’une année. A défaut d’acte écrit, le bail est censé fait pour un temps indéterminé.

Les baux d’immeubles excédant une année n’ont d’effet à l’égard des tiers que s’ils sont enregistrés dans les conditions déterminées par la loi.

Ceux qui n’ont sur la chose qu’un droit personnel d’usage et d’habitation ou un droit de rétention ou de gage ne peuvent la donner à louage.

L’objet du louage ne peut être une chose qui se consomme par l’usage à moins qu’elle ne soit destinée à être seulement montrée ou exposée.

On peut cependant louer les choses qui se détériorent par l’usage.

Les articles 495, 496 et 498 relatifs à l’objet de la vente s’appliquent au louage.

Le prix doit être déterminé ; il peut être établi, soit en numéraire, soit en produits, denrées ou autres choses mobilières, déterminées quant à la quantité et la qualité.

Dans les baux de biens ruraux, on peut stipuler que le preneur, outre une somme déterminée en numéraire, sera tenu de faire certains travaux déterminés considérés comme faisant partie du prix.

Lorsque le prix du louage n’a pas été déterminé par les parties, elles sont présumées ensuite s’en être remises au prix courant pratiqué pour les choses de même nature dans le lieu du contrat ; s’il existe une taxe ou tarif, elles sont censées s’être rapportées au tarif ou à la taxe.

Le locateur est tenu de deux obligations principales :

1. Celle de délivrer au preneur la chose louée ;

2. Celle de la garantir.

La délivrance de la chose louée est régie par les dispositions établies pour la délivrance de la chose vendue.

Les frais de délivrance sont à la charge du locateur. Les frais d’acte sont à la charge de chacune des deux parties pour le titre qui lui est délivré, ceux d’enlèvement et de réception de la chose louée sont à la charge du preneur.

Le tout sauf usage ou stipulation contraire.

Le locateur est tenu de livrer la chose et ses accessoires et de les entretenir pendant la durée du contrat en état de servir à leur destination, selon la nature des choses louées, sauf les stipulations des parties, et dans le cas de location d’immeubles, les menues réparations qui seraient à la charge du preneur d’après l’usage local.

Si le locateur est en demeure d’accomplir les réparations dont il est chargé, le preneur peut l’y contraindre judiciairement ; à défaut par le locateur de les accomplir, le preneur peut se faire autoriser par justice à les faire exécuter lui-même et à les retenir sur le prix.

Dans les baux d’immeubles, le preneur n’est tenu des réparations locatives ou de menu entretien que s’il en est chargé par le contrat ou par l’usage.

Ce sont les réparations à faire :

• aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques- uns de cassés ;
• aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, qui n’auraient pas été occasionnés par la faute du preneur ;
• aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures ;
• le blanchiment des chambres, la restauration des peintures, le remplacement des papiers, les travaux à faire aux terrasses, même lorsqu’il s’agit de simples travaux de crépissage ou de blanchiment, seront à la charge du bailleur.

Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du preneur quand elle est occasionnée par vétusté ou force majeure, par le vice de construction ou par le fait du bailleur.

Le curage des puits, celui des fosses d’aisances, des conduites servant à l’écoulement des eaux, sont à la charge du bailleur, s’il n’y a clause ou coutume contraire.

Le locateur est tenu de payer les impôts et charges afférents à la chose louée, sauf stipulation ou usage contraire.

La garantie que le locateur doit au preneur a deux objets :

1° - La jouissance et la possession paisible de la chose louée ;

2° - L’éviction et les défauts de la chose.

Cette garantie est due, de plein droit, quand même elle n’aurait pas été stipulée. La bonne foi du locateur n’empêche pas cette obligation.

L’obligation de garantie emporte, pour le locateur celle de s’abstenir de tout ce qui tendrait à troubler la possession du preneur ou à le priver des avantages sur lesquels il avait droit de compter, d’après la destination de la chose louée et l’état dans lequel elle se trouvait au moment du contrat.

Le locateur répond, à ce point de vue, non seulement de son fait et de celui de ses préposés, mais aussi des faits, de jouissance des autres locataires ou de ses autres ayants droit.

Toutefois, le locateur a le droit de faire, malgré l’opposition du preneur, les réparations urgentes qui ne peut être différées jusqu’à la fin du contrat. Mais si, à cause de ces réparations le preneur est privé, en tout ou en grande partie de l’usage de la chose louée pendant plus de trois jours, il peut demander la résolution du bail ou bien une réduction proportionnelle au temps pendant lequel il a été privé de la chose.

Le locateur est tenu de constater l’urgence des réparations et d’en prévenir les locataires. Faute de quoi, il peut être tenu des dommages intérêts résultant du défaut d’avis préalable.

Le locateur est également tenu de droit à garantir le preneur du trouble ou de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de la chose louée par suite d’une action concernant, soit la propriété, soit un droit réel sur la chose.

Les articles 542 à 545 s’appliquent à ce cas.

Dans les cas prévus aux articles 630 et 631 ci-dessus le preneur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix de louage, selon les cas.

Les dispositions des articles 545, 549 à 552 inclus s’appliquent aux cas prévus par le présent article.

Si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou partie de la chose, ou à souffrir l’exercice de quelque servitude, il ne doit renoncer à aucune partie de la chose qu’il possède ; il doit être mis hors d’instance, dans tous les cas, en nommant celui pour lequel il possède ; l’action ne peut être poursuivie, dans ce cas, que contre le bailleur, mais le preneur peut intervenir à l’instance.

Le locateur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée et sans que le locateur y ait donné lieu par son fait, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Néanmoins, lorsque ces troubles de fait ont une telle importance qu’ils privent le preneur de la jouissance de la chose louée, il peut demander une remise proportionnelle du prix. Il est tenu de prouver, dans ce cas :

• a - que le trouble a eu lieu ;
• b - qu’il constituait un fait incompatible avec la continuation de la jouissance.

Lorsque la chose louée est soustraite au preneur par le fait du prince ou pour cause d’utilité publique, le preneur peut poursuivre la résolution du bail et n’est tenu de payer le prix qu’à proportion de sa jouissance. Cependant, si le fait du prince ou l’expropriation n’a porté que sur une partie de la chose le preneur n’a droit qu’à une réduction de prix ; il peut poursuivre la résolution si, par l’effet de la diminution que la chose a subie, elle ne peut plus servir à sa destination ou si la jouissance de ce qui en reste est notablement amoindrie.

Les dispositions de l’article 553 s’appliquent à ce dernier cas.

Les faits de l’administration publique légalement accomplis, qui diminuent notablement la jouissance du preneur, tels que les travaux exécutés par l’administration ou les arrêtés pris par elle, autorisent le preneur à poursuivre, selon les cas, soit la résolution du bail, soit une réduction proportionnelle du prix ; ils peuvent donner ouverture aux dommages contre le locateur, s’ils ont pour cause un fait ou une faute imputable à ce dernier. Le tout sauf les stipulations des parties

Les actions du preneur contre le locateur à raison des articles 630 à 638 inclus se prescrivent par l’expiration du contrat de louage.

Le locateur est tenu envers le preneur pour tous les vices et défauts de la chose louée qui en diminuent sensiblement la jouissance, ou la rendent impropre à l’usage auquel elle était destinée, d’après sa nature ou d’après le contrat. Il répond également de l’absence des qualités expressément promises par lui, ou requises par la destination de la chose.

Les défauts qui n’empêchent pas la jouissance de la chose louée ou ne la diminuent que d’une manière insignifiante ne donnent lieu à aucun recours en faveur du preneur ; il en est de même de ceux tolérés par l’usage.

Lorsqu’il y a lieu à garantie, le locataire peut demander la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.

Les dispositions des articles 564, 565 et 566 sont applicables dans ce cas.

Le locateur n’est pas tenu des vices de la chose louée qu’on pouvait facilement constater, à moins qu’il n’ait déclaré qu’ils n’existaient pas. Il n’est également tenu d’aucune garantie :

• a - lorsque le preneur connaissait, au moment du contrat, les vices de la chose louée ou l’absence des qualités requises ;
• b - lorsque les vices ont été déclarés au preneur ;
• c - lorsque le locateur a stipulé qu’il ne serait tenu d’aucune garantie. Néanmoins, si le vice de la chose louée est de nature à compromettre sérieusement la santé ou la vie de ceux qui y habitent, le preneur a toujours la faculté de demander la résiliation encore qu’il eût connu les vices au moment du contrat ou qu’il eût renoncé expressément au droit de demander la résiliation.

L’article 579 s’applique au louage.

Lorsque, sans la faute d’aucun des contractants, la chose louée périt, se détériore ou est modifiée en tout ou en partie, de telle manière qu’elle ne puisse servir à l’usage pour lequel elle a été louée, le bail est résolu sans indemnité d’aucune part, et le preneur ne doit payer le prix qu’a proportion de sa jouissance.

Toute clause contraire est sans effet.

Si la chose louée n’est détruite ou détériorée qu’en partie et de manière qu’elle ne soit pas nuisible à l’usage pour lequel elle a été louée, le preneur n’a droit qu’à une diminution proportionnelle du prix.

Les dispositions des articles 644 et 645 s’appliquent au cas où la qualité promise par le locateur ou requise par la destination de la chose, viendrait à manquer, en tout ou partie, sans la faute d’aucune des parties.

Les actions du preneur contre le locateur en raison des articles 640, 645 et 646 ne peuvent plus être utilement intentées à partir du moment où le contrat de louage a pris fin.

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

• a - de payer le prix du louage ;
• b - de conserver la chose louée et d’en user sans excès ni abus suivant sa destination naturelle ou celle qui lui a été donnée par le contrat.

Le preneur doit payer le prix au terme fixé par le contrat, ou à défaut, par l’usage local ; à défaut d’usage, le prix doit être payé à la fin de la jouissance.

Il est permis de stipuler que le bail sera payé d’avance. Les frais de paiement sont à la charge du preneur.

Tout acte portant libération ou quittance de loyers ou baux non échus pour une période excédent une année, ne peut être opposé aux tiers, s’il n’a date certaine.

Le prix de location doit être payé pour les immeubles au lieu où se trouve la chose louée et, pour les meubles, au lieu où le contrat a été conclu.

Le tout sauf stipulation contraire.

Le preneur est tenu de payer le prix en entier même si, par sa faute ou pour une cause relative à sa personne, il n’a pu jouir de la chose louée ou n’en a eu qu’une jouissance limitée, pourvu que le locateur ait tenu la chose à sa disposition pendant le temps et dans les conditions déterminées par le contrat ou par l’usage.

Cependant, si le locateur a disposé de la chose ou en a autrement profité pendant le temps où le preneur n’en a pas joui, il doit faire état des avantages qu’il a retirés de la chose en déduction de ce qui lui serait dû par le preneur.

Le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, en tout ou en partie, à moins que la défense de sous-louer ou de céder n’ait été exprimée ou ne résulte de la nature de la chose. La défense de sous-louer doit être entendue d’une manière absolue, et entraîne celle de sous-louer pour partie ou céder la jouissance, même à titre gratuit.

Le preneur ne peut céder ou sous-louer la chose pour un usage différent ou plus onéreux, que celui déterminé par la convention ou par la nature de la chose.

En cas de contestation et en l’absence de titres, on doit décider en faveur du locateur.

Le preneur est garant de celui auquel il a cédé ou sous-loué la chose, et ne cesse pas d’être tenu lui-même envers le locateur de toutes les obligations résultant du contrat. Il cesse d’être tenu :

1. Lorsque le locateur a touché directement et sans faire aucune réserve contre le preneur, le prix du louage des mains du sous-locataire ou cessionnaire ;

2. Lorsque le locateur a accepté formellement la sous-location ou la cession sans aucune réserve contre le preneur.

Le sous-locataire est tenu directement envers le locateur à concurrence de ce qu’il doit lui-même au preneur principal au moment de la sommation qui lui est faite ; il ne peut opposer les payements anticipés faits au locataire principal, à moins :

1. Que ces payements ne soient conformes à l’usage local ;

2. Qu’ils soient constatés par acte ayant date certaine.

Le locateur a une action directe contre le sous-locataire dans tous les cas où il l’aurait à l’encontre du preneur principal, sans préjudice de son recours contre ce dernier. Le preneur principal peut toujours intervenir à l’instance.

Le locateur a également action directe contre le sous-locataire pour le contraindre à restituer la chose à l’expiration du terme fixé.

La cession est régie par les dispositions établies au chapitre de la cession des créances et emporte la substitution du cessionnaire dans les droits et dans les obligations résultant du contrat de louage.

Le preneur est tenu, sous peine des dommages, d’avertir sans délai le propriétaire de tous les faits qui exigent son intervention, qu’il s’agisse de réparations urgentes, de la découverte de défauts imprévus, d’usurpation ou de réclamations portant sur la propriété ou sur un droit réel, de dommages commis par des tiers.

Le preneur doit restituer la chose à l’expiration du terme fixé ; s’il la retient au -delà, il doit le prix de location à dire d’experts pour le surplus de temps pendant lequel il l’a retenue ; il répond de tous dommages survenus à la chose pendant ce temps, même par cas fortuit ; mais, dans ce cas, il ne doit que les dommages sans être tenu du loyer.

S’il a été fait un état des lieux ou une description de la chose entre le locateur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue.

S’il n’a pas été fait état des lieux ou de description de la chose, le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon état.

Le preneur répond de la perte et de la dégradation de la chose causée par son fait, ou par sa faute ou par l’abus de la chose louée. Le preneur d’une hôtellerie ou autre établissement public répond aussi du fait des voyageurs et des clients qu’il reçoit dans son établissement.

Le preneur ne répond de la perte ou des détériorations provenant :

1. De l’usage normal et ordinaire de la chose ;

2. D’une cause fortuite ou de force majeure non imputable à sa faute ;

3. De l’état de vétusté, du vice de la construction ou du défaut des réparations qui incombaient au locateur.

La restitution de la chose louée doit être faite dans le lieu du contrat ; les frais de restitution sont à la charge du preneur, s’il n’y a convention ou usage contraire.

Le preneur n’a pas le droit de retenir la chose louée, soit à raison des dépenses faites à la chose, soit du chef d’autres créances qu’il pourrait avoir contre le locateur.

Le locateur est tenu de rembourser au preneur toutes les impenses nécessaires faites pour la conservation de la chose autres que les dépenses locatives ; il doit aussi rembourser les impenses utiles faites sans autorisation jusqu’à concurrence de la valeur des matériaux ou plantations et de la main-d’œuvre sans égard à la plus-value acquise par le fonds.

Le locateur n’est pas tenu de rembourser les impenses voluptuaires ; le preneur peut toutefois enlever les améliorations par lui accomplies pourvu qu’il puisse le faire sans dommage.

S’il a autorisé le preneur à faire des améliorations, le locateur est tenu de lui en rembourser la valeur jusqu’à concurrence de la somme dépensée.

Le preneur doit prouver l’autorisation qu’il allègue.

Le bailleur a le droit de rétention, pour les loyers échus et pour ceux de l’année en cours, sur les meubles et autres choses mobilières qui se trouvent dans les lieux loués et appartenant soit au locataire, soit au sous-locataire, soit même à des tiers.

Il a le droit de s’opposer au déplacement de ces objets, en recourant à l’autorité compétente. Il peut les revendiquer, lorsqu’ils ont été déplacés à son insu ou malgré son opposition, à l’effet de les replacer au lieu où ils se trouvaient ou dans un autre dépôt.

Le bailleur ne peut exercer ce droit de rétention ou de revendication qu’à concurrence de la valeur nécessaire pour le garantir ; il n’a pas le droit de suite lorsque les choses qui se trouvent sur les lieux suffisent pour assurer ses droits.

Le droit de revendication ne peut être exercé après quinze jours à partir du jour où le bailleur a eu connaissance du déplacement.

Le droit de rétention ou de revendication ne peut s’exercer :

• a - sur les choses qui ne peuvent faire l’objet d’une exécution mobilière ;
• b - sur les choses volées ou perdues ;
• c - sur des choses appartenant à des tiers, lorsque le bailleur savait, au moment où ces choses ont été introduites sur les lieux, qu’elles appartenaient à des tiers.

Le droit de rétention du bailleur s’étend aux effets introduits par le sous-locataire, à concurrence des droits du premier preneur envers celui-ci, sans que ce dernier puisse opposer les payements anticipés faits au premier preneur, sauf les exceptions prévues à l’article 656.

Les actions du locateur contre le preneur, à raison des articles 655, 657, 659 à 661 et 663 se prescrivent par six mois à partir du moment où il rentre en possession de la chose louée.

Le louage de choses cesse de plein droit à l’expiration du terme établi par les parties, sans qu’il soit nécessaire de donner congé, s’il n’y a convention contraire ou sauf les dispositions spéciales aux baux à ferme.

Si aucun terme n’a été établi, le louage est censé fait à l’année, au semestre, au mois, à la semaine ou au jour, selon que le prix a été fixé à tant par an, par semestre, par mois etc. et le contrat cesse à l’expiration de chacun de ces termes, sans qu’il soit nécessaire de donner congé, à moins d’usage contraire.

Au cas où, à l’expiration du contrat, le preneur reste en possession, il est renouvelé dans les mêmes conditions, et pour la même période, s’il a été fait pour une période déterminée ; s’il est fait sans détermination d’époque, chacune des parties peut résilier le bail ; le preneur a cependant droit au délai fixé par l’usage local pour vider les lieux.

La continuation de la jouissance n’emporte pas tacite reconduction, lorsqu’il y a un congé donné ou autre acte équivalent indiquant la volonté de l’une des parties de ne pas renouveler le contrat.

Dans les cas prévus à l’article 674 les cautions données pour le contrat primitif ne s’étendent pas aux obligations résultant de la tacite reconduction, mais les gages et autres sûretés subsistent.

La résolution a lieu en faveur du locateur, sans préjudice des dommages, le cas échéant :

1° Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée par sa nature ou par la convention ;

2° S’il la néglige de manière à causer à la chose un dommage notable ;

3° S’il ne paye pas le prix échu du bail ou de la location.

Le bailleur ne peut résoudre la location encore qu’il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée.

Le contrat de louage n’est pas résolu par l’aliénation, volontaire ou forcée, de la chose louée. Le nouveau propriétaire est subrogé à tous les droits et à toutes les obligations de son auteur, résultant des locations et baux en cours, s’ils sont faits sans fraude et ont date certaine antérieure à l’aliénation.

A défaut d’acte écrit ayant date certaine l’acquéreur peut expulser le locataire ; mais il doit lui donner congé dans les délais établis par l’usage.

Si le nouvel acquéreur n’exécute pas les obligations imposées par le bail au locateur, le preneur a action contre lui pour toutes indemnités telles que de droit.

En cas d’éviction de la chose louée, l’évinçant a le choix ou de maintenir les locations en cours ou de les résoudre ; mais il doit, dans ce dernier cas, observer les délais établis pour les congés, si le preneur est de bonne foi. Le preneur n’a de recours, pour les loyers et les indemnités à lui dues que contre le bailleur, s’il y a lieu.

Le bail n’est point résolu par la mort du preneur ni par celle du bailleur.

Néanmoins :

1. Le bail fait par le bénéficiaire d’un bien habous est résolu par la mort du bénéficiaire ;

2. Le bail fait par celui qui détient la chose à titre précaire est résolu par la mort du détenteur.

La résolution de la location principale entraîne la résolution des sous-locations faites par le preneur, sauf les cas prévus aux numéros 1 et 2 de l’article 655.

Les baux des biens ruraux sont soumis aux règles générales ci-dessus, et sauf les dispositions suivantes.

Le bail des biens ruraux peut être conclu pour une durée n’excédant pas quarante ans. Si cette durée dépasse quarante ans, chaque partie contractante aura le loisir de résoudre le bail après l’expiration des quarante années.

Le bail des biens ruraux prend effet à compter du 1er août, à moins que les parties contractantes ne fixent une autre date.

Le bail doit indiquer le genre de culture ou de produits qui sont l’objet de l’exploitation. A défaut, le preneur est censé autorisé à y faire toutes cultures pouvant être faites dans les terres de même espèce, d’après ce qui est dit à l’article 688.

Si le bail comprend les ustensiles, du bétail ou des provisions tels que du foin, de la paille, des engrais, chacune des parties est tenue d’en délivrer à l’autre un inventaire exact, signé par elles, et de se prêter à une évaluation commune.

Le preneur doit jouir de l’héritage loué dans les conditions déterminées par le contrant. Il ne peut en jouir d’une manière déterminée nuisible au propriétaire ; il ne peut introduire dans l’exploitation des changements qui pourraient avoir une influence nuisible, même après la fin du bail, s’il n’y est expressément autorisé.

Le preneur n’a pas droit au croît des animaux ni aux accessions qui surviennent à la chose pendant la durée du contrat.

Le preneur n’a pas droit au profit de la chose ou de la pêche, à moins que le fonds ne soit spécialement destiné à cet usage ; il a, toutefois, le droit d’empêcher toute personne, même le bailleur, de pénétrer dans les lieux loués afin d’y chasser ou d’y pêcher.

Tous les travaux nécessaires à la jouissance de la chose tels qu’ouverture et entretien des fosse d’écoulement, curage des canaux, entretien des chemins, sentiers et haies, réparations locatives des bâtiments ruraux et des silos, ne sont à la charge du preneur que s’il en a été chargé par le contrat ou par la coutume du lieu ; dans ce cas, il doit les accomplir à ses frais et sans indemnités, et répond envers le bailleur des dommages résultant de l’inexécution de ces obligations. Les travaux de construction ou de grosse réparation des bâtiments ou autres dépendances de la ferme sont à la charge du bailleur ; il en est de même de la réparation des puits, canaux, conduites et réservoirs.

En cas de demeure du bailleur, on appliquera l’article 624.

Si, dans un bail à ferme, on donne aux fonds une contenance supérieure ou inférieur à celle qu’ils ont réellement, il y a lieu, soit à supplément ou à diminution de prix, soit à résolution du contrat, dans les cas et d’après les règles établies au titre de la vente. Cette action se prescrit dans un an à partir du contrat, à moins que l’entrée en jouissance n’ait été fixée à une date postérieure ; dans ce cas, le délai de prescription part de cette dernière date.

Lorsque le preneur est empêché de labourer ou d’ensemencer sa terre par cas fortuit ou force majeure, il a droit, soit à la remise du prix du bail, soit à la répétition de ce qu’il a payé d’avance, pourvu :

1° Que le cas fortuit, ou la force majeure, n’ait pas été occasionné par sa faute ;

2° Qu’il ne soit pas relatif à sa personne.

Le preneur a droit à la remise ou à la répétition du prix si, après avoir ensemencé, il perd complètement sa récolte pour une cause fortuite ou de force majeure non imputable à sa faute, mais se rapportant à la situation du sol.

Si la perte est partielle, il n’y a lieu à réduction ou à répétition proportionnelle du prix que si la perte est imputable à la situation du sol. Il n’y a lieu ni à remise, ni à réduction si le fermier a été indemnisé du dommage subi, soit par l’auteur de ce dommage, soit par une assurance.

Il n’y a lieu ni à remise, ni à réduction :

1° Si la perte arrive après que la récolte a été séparée de terre ;

2° Lorsque la cause du dommage existait et était connue du preneur au moment du contrat et était de telle nature qu’on pût espérer la faire cesser.

Est nul toute clause qui chargerait le preneur des cas fortuits ou qui l’obligerait à payer le prix du bail, bien qu’il n’ait pas eu la jouissance pour l’une des causes énumérées aux articles 693 et 694.

Il y a lieu à résolution en faveur du bailleur d’un bien rural si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, d’après sa nature ou d’après le contrat, et généralement s’il n’exécute pas les causes du bail, de manière qu’il en résulte un dommage pour le bailleur.

Le bailleur peut demander la résolution en plus de son droit aux dommages-intérêts, s’il y a lieu.

Le bail des héritages ruraux cesse de plein droit à l’expiration du temps pour lequel il a été fait.

Si aucun terme n’a été convenu, le bail d’un fonds rural est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé.

Le congé doit être donné au moins un mois avant l’expiration de l’année en cours.

Le bail des terres labourables, lorsqu’elles se divisent par soles ou saisons, expire à la fin de la dernière sole.

Lorsqu’il s’agit d’une terre irriguée, l’année agricole est de douze mois ; si, à l’expiration de l’année, il se trouve encore des plantes vertes, le bailleur est tenu de permettre au preneur qui a ensemencé en temps utile pour récolter, dans des conditions normales, à l’expiration du bail, d’occuper les lieux jusqu’à ce qu’il puisse cueillir les produits ; le bailleur a droit, d’autre part à un loyer correspondant à cette nouvelle période.

Si, à l’expiration du terme convenu, le preneur reste et est laissé en possession, le contrat est censé renouvelé pour la même période s’il est fait pour un temps déterminé ; dans le cas contraire, il est censé renouvelé pour l’année agricole, c’est à dire jusqu’à l’enlèvement de la prochaine récolte.

Le preneur d’un héritage rural dont la récolte n’a pas levé à l’expiration de son bail, a le droit de rester sur les lieux en payant au bailleur un loyer égal à celui établi dans le contrat, s’il a eu soin de constater, à la fin de son fait, l’état de la récolte. Le tout, sauf le cas de dol ou de faute à lui imputable.

Si, après l’expiration du louage afférent à une terre d’irrigation, il subsiste encore des fruits liés à leurs racines ou verts non mûris, et si le fermier n’a pas cultivé en temps opportun assez tôt pour pouvoir récolter avant le terme du bail, le loueur a le choix de proroger le bail au même prix au de payer la valeur (du résidu agricole) au fermier.

Le fermier sortant ne doit rien faire qui diminue ou retarde la jouissance de son successeur, il ne peut pas entreprendre de nouveaux labours deux mois avant l’expiration de son bail. Il doit permettre au fermier entrant de faire les travaux préparatoires en temps utile, s’il a lui-même fait sa récolte. Le tout sauf l’usage des lieux.

Le preneur sortant doit laisser à celui qui lui succède, quelque temps avant son entrée en jouissance des logements convenables et les autres facilités nécessaires pour les travaux de l’année suivante ; réciproquement, le fermier entrant doit laisser à celui qui sort les logements convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages et pour les récoltes restant à faire.

Dans l’un et l’autre cas, on suit l’usage des lieux.

Le fermier doit restituer à la fin du bail les choses à lui délivrés sur inventaire, et il en répond, sauf les cas de force majeure non imputables à sa faute et les détériorations provenant de l’usage ordinaire et normal de ces choses.

Si, au cours du bail, il a remboursé ou fait réparer ce qui est venu à manquer, ou à se détériorer, il a droit à se faire rembourser sa dépense, s’il n’y a faute à lui imputable.

Si le fermier a complété de ses deniers l’outillage destiné à l’exploitation par d’autres objets non compris dans l’inventaire, le propriétaire a le choix, à la fin du bail, de lui en rembourser la valeur à dire d’experts ou de les restituer au fermier en l’état où ils se trouvent.